Bagaimanakah Masa Depan Perkantoran Diluar CBD?

Big Banner

Seperti yang telah dipaparkan dalam artikel sebelumnya bahwa pasar perkantoran Jakarta masih menunjukkan kinerja yang baik dan diharapkan akan terus tumbuh positif dalam masa yang akan datang. Lalu bagaimana dengan pasar perkantoran di CBD area? Pasar perkantoran di area Non-CBD selama 3 tahun belakangan ini semakin menunjukkan pertumbuhan dan kinerja pasar yang cukup tinggi. Dari segi pasokan, hingga akhir 2013, jumlah pasokan perkantoran di area Non-CBD Jakarta adalah sebesar 3 juta m2 atau sekitar 38% dari total pasokan perkantoran di seluruh Jakarta.

Dalam periode 2010 hingga 2013, pasokan perkantoran di area Non-CBD Jakarta mengalami pertumbuhan lebih tinggi yaitu sebesar 20% dibandingkan dengan pertumbuhan pasokan di CBD Jakarta (tumbuh 13%). Dalam jangka pendek hingga tahun 2016, pertumbuhan pasokan perkantoran di area Non-CBD Jakarta masih akan lebih tinggi yaitu sebesar 39% dibandingkan dengan CBD Jakarta yang akan tumbuh 33%. Proporsi pasokan perkantoran mendatang masih didominasi oleh pasokan dari Jakarta Selatan yaitu sebesar 70% dari total pasokan di Non-CBD area. Koridor TB Simatupang masih menjadi konsentrasi terbesar pasokan mendatang di Jakarta selatan.

Namun demikian. pertumbuhan pasokan perkantoran di distrik lain diluar Jakarta Selatan terlihat semakin banyak bermunculan dan tersebar. Hal ini memberi indikasi bahwa pasokan perkantoran mendatang akan merambah kawasan komersial baru pada jangka menengah hingga panjang. Beberapa kawasan yang tampak menonjol belakangan ini dan diperkirakan akan semakin ramai misalnya Puri Indah, Pluit,Kemayoran dan Cempaka Putih. Bahkan untuk beberapa kawasan di area Greater Jakarta terlihat semakin bergairah contohnya Bintaro dan BSD – Alam Sutera. Beberapa pengembang besar terlihat telah menunjukkan komitment mereka yang cukup besar dalam mengembangkan kawasan-kawasan baru ini, seperti Metropolitan Kencana, Agung Sedayu, Lippo Group, Sinar Mas and Alfa Goldland Realty.

Pasar perkantoran di area Non-CBD Jakarta masih menunjukkan kondisi yang relatif sangat sehat sebagaimana terindikasi dari masih baiknya tingkat hunian rata-rata yang mencapai 91% dan semakin tingginya pertumbuhan tingkat penyerapan bersih. Tingkat penyerapan bersih dalam periode 2008 hingga tahun 2013 mengalami pertumbuhan rata-rata sebesar 26%, dan diproyeksikan masih akan tumbuh secara rata-rata sebesar 25% hingga 2016.

Permintaan ruang perkantoran di area Non-CBD Jakarta selain datang dari kebutuhan untuk dipakai sendiri (owner occupied), juga datang dari permintaan ruang untuk sewa dan strata-title yang diproyeksikan semakin membesar proposinya selama beberapa tahun kedepan. Dan lagi, Jakarta Selatan, khususnya koridor TB Simatupang akan masih menjadi penyumbang terbesar tingkat permintaan dibandingkan  distrik lain di area Non-CBD Jakarta dalam 3 tahun mendatang. Beberapa proyek perkantoran mendatang di koridor TB Simatupang saat ini sudah memiliki tingkat pre-commitment yang cukup baik (>60%) dan siap akan masuk pasar hingga tahun 2016.

Dari segi harga sewa, pasar perkantoran di area Non-CBD Jakarta mencatatkan pertumbuhan harga sewa gross rata-rata sebesar 21% selama tahun 2013 dan merupakan pertumbuhan harga sewa tahunan tertinggi yang pernah terjadi sebelumnya. Pertumbuhan tertinggi harga sewa rata-rata terjadi di Jakarta Utara yang disebabkan masuknya gedung-gedung perkantoran baru berkwalitas baik di area Puit. Harga sewa gross bulanan tertinggi masih terjadi di Jakarta Selatan, khususnya di koridor Simatupang yaitu sebesar Rp.248.650 per m2 per bulan.

Tania Tobing/Analyst at Vibiz Research/VM/VBN-Cushman and Wakefield Indonesia
Editor: Jul Allens

vibiznews.com