10 Faktor Penentu Harga Rumah

Big Banner

Harga tidak hanya ditentukan oleh lokasi tapi banyak faktor lainnya.

Housing-Estate.com, Jakarta – Harga sering menjadi pertimbangan utama konsumen saat membeli rumah. Dan, itu tidak salah karena harga memang bisa mencerminkan kualitas sebuah produk. Ingat saja ungkapan “ada harga ada rupa”. Pengembang suka menyebut lokasi sebagai penentu harga. Tapi, pernyataan itu baru setengah benar. Masih banyak faktor lain yang juga mempengaruhi harga rumah.

10 Faktor Penentu Harga Rumah

Karena itu bila mendapati harga sebuah rumah lebih rendah daripada rumah tipe yang sama di perumahan sekelas di lokasi lain, jangan buru-buru berkesimpulan, rumah itu lebih kompetitif. Dari perbincangan dengan sejumlah developer, bankir, dan pengamat di Jakarta, setidaknya ada 10 faktor yang menentukan harga sebuah rumah. Semuanya harus dipertimbangkan saat melakukan perbandingan. Perbandingan bisa antar tipe rumah serupa di satu kawasan atau antar rumah di kawasan berbeda.

Pertama, lokasi menyangkut kondisi lingkungan baik fisik (lansekap, vegetasi, temperatur udara, kualitas air, suasana di sekitarnya, dan lain-lain) maupun sosial (tingkat hidup dan sikap warga setempat), serta posisinya dari area-area tertentu yang dianggap sebagai nilai kurang seperti SUTET (saluran udara listrik tegangan tinggi), tempat pembuangan sampah, pemakaman, daerah genangan, dan lain-lain. Makin menyenangkan kondisi lokasi, kian tinggi harga rumahnya. Faktor lokasi ini kerap jadi pertimbangan bank dalam menyalurkan KPR. “Rumah di kawasan kumuh, di bawah SUTET atau dekat TPA (tempat pembuangan sampah), biasanya sulit dapat KPR,” kata Dewi Damajanti Widjaja, Senior Vice President, Head Mortgage VC, Bank Permata.

Kedua, aksesibilitas dari rumah ke pusatpusat kegiatan atau kemudahan mencapai jalan/jalur utama di kawasan yang menuju ke pusat kegiatan. Misalnya, di megapolitan Jabodetabek pusat kegiatannya adalah Jakarta. Rumah di jalan utama di kawasan pasti lebih tinggi harganya dibanding yang berada di jalan yang lebih kecil. Begitu pula rumah yang paling dekat atau paling mudah dicapai dari Jakarta. Contoh, rumah tipe 36/90 di real estate mungil Queen Residence, Jl Abdul Wahab, Sawangan-Depok, dilepas Rp385 juta, dibanding tipe 36/90 di klaster Bukit Matoa, Citra Indah (800 ha), Jonggol-Bogor, yang hanya Rp235 juta. Harga Queen Residence lebih tinggi antara lain karena lebih dekat (sekitar 12 km) ke Jakarta Selatan dan lebih banyak aksesnya (melalui Jalan Raya Parung–Bojongsari–Cinangka–Ciputat, Jalan Raya Muchtar–Meruyung–Limo–Cinere, atau Jalan Raya Sawangan–Dewi Sartika–Margonda– Lenteng Agung), dibanding CitraIndah yang 23 km dari gerbang tol Cibubur, Jakarta Timur, dan aksesnya praktis hanya lewat Jalan Raya Jonggol–Cileungsi. Karena itu harga tanah di Sawangan pun lebih mahal. “Di sini (Citra Indah) baru Rp3 juta, di sana sudah Rp5–6 jutaan,” kata seorang staf marketing CitraIndah.

Itu pula sebabnya kedekatan dengan gerbang tol, jalur kereta, terminal, jalan raya yang banyak dilalui angkutan umum, dan lain-lain yang memperlancar akses, selalu jadi nilai jual. “Lokasi kita hanya 2–3 kilometer dari bakal gerbang tol (Depok–Antasari di Sawangan),” kata Hendy Pagar Alam, Direktur Komersial HK Realtindo, pengembang Cendana Regency (17 ha) di Bojongsari, Sawangan, Depok, yang dirilis awal Februari lalu, yang mematok rumah terkecil tipe 45/81 seharga Rp550 juta.

Namun, jarak tempuh tidak selalu jadi ukuran. Perumahan yang lebih jauh tapi hanya perlu sekali naik angkot ke gerbang tol, jalur kereta, atau jalan raya di kawasan misalnya, bisa jadi lebih tinggi harganya dibanding rumah di perumahan yang lebih dekat ke Jakarta, tapi kita harus muter-muter atau berganti angkot beberapa kali untuk mencapai stasiun terdekat.

Ketiga, luas bangunan dan kaveling serta jumlah ruang. Rumah dengan luas bangunan/ tanah lebih besar pasti lebih mahal dibanding rumah sekelas yang lebih kecil. Begitu pula rumah dengan ruang lebih banyak, lebih tinggi harganya dibanding rumah yang hanya dilengkapi satu kamar tidur+satu kamar mandi, misalnya.

Keempat, spek material, kualitas desain dan pengerjaan (finishing) bangunan. Rumah dengan spek tinggi, misalnya penutup atap keramik Kanmuri atau Karang Pilang dan pelapis lantai keramik homogeneous, pasti lebih mahal dibanding rumah dengan genteng beton dan keramik standar. Rumah dengan spek yang sama tapi didesain lebih seksama dengan finishing lebih halus dan rapi, juga akan lebih tinggi dibanding yang desainnya hanya copy paste dan dikerjakan asal jadi. Harga rumah di Queen Residence itu misalnya, lebih tinggi dari CitraIndah, juga karena speknya lebih baik. Dindingnya misalnya, dilapisi bata ringan dibanding di CitraIndah yang hanya single batako.

Kelima, fasilitas yang disediakan di setiap rumah serta fasilitas di dalam dan di sekitar perumahan. Tidak mungkin rumah yang dilengkapi kolam renang dan taman atap (green roof) dengan daya listrik 2.200 VA lebih murah dari rumah tanpa fasilitas dengan daya hanya 1.300 VA. Begitu juga rumah di perumahan yang lengkap fasilitas di sekitarnya atau dilengkapi banyak fasilitas sendiri, pasti lebih mahal. Ini menjelaskan kenapa harga rumah di perumahan besar dengan banyak fasilitas selalu lebih tinggi, karena pengembangan fasilitas itu memicu kenaikan harga tanahnya. “Perumahan yang terus menambah fasilitas adalah sunrise property (properti yang prospektif) karena harga rumahnya terus meningkat,” kata praktisi pemasaran properti Andy K Natanael.

Keenam, reputasi pengembang. Harga rumah di perumahan yang dikembangkan developer yang dikenal tinggi reputasinya cenderung lebih mahal, karena pasar merasa lebih pasti dengan kualitas dan komitmen pengembangannya, lebih bagus citranya, alias lebih jelas prospeknya. Kerap rumah di perumahan seperti itu diserbu konsumen (investor) yang membuat harganya kian melambung.

Ketujuh, pajak, bea, dan biaya-biaya yang ditanggung konsumen. Sepintas harga rumah di sebuah perumahan terlihat lebih rendah dari rumah di perumahan lain. Tapi setelah semua biaya ditambahkan, bisa jadi justru lebih tinggi. Pasalnya, kebijakan developer sangat bervariasi soal pengenaan biaya-biaya itu. Misalnya, di perumahan A harga jual rumah sudah memasukkan Pajak Pertambahan Nilai (PPN), Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), biaya IMB, sambungan listrik 1.300 VA, biaya pembuatan Akta Jual Beli (AJB)+fee notaris/PPAT, bea balik nama (BBN) dan pemrosesan sertifikat, alias all in kecuali biaya KPR (bila rumah dibeli dengan KPR). Di perumahan B harga juga sudah termasuk PPN, sambungan listrik 2.200 VA, dan biaya IMB, tapi belum terbilang BPHTB, AJB+fee notaris/PPAT, serta BBN+pemrosesan sertifikat. Sementara di perumahan C harga baru mencakup IMB dan sambungan listrik 1.300 VA, tapi belum termasuk PPN, BPHTB, AJB+fee notaris/PPAT, serta BBN+biaya pemrosesan sertifikat. Perbedaannya bisa sangat signifikan, karena PPN dan BPHTB saja sudah 15% dari harga rumah. Sementara AJB+fee notaris/ PPAT, serta BBN+pemrosesan sertifikat sekitar 4–5%. Belum biaya sambungan listrik yang tentu saja berbeda tergantung daya. Jadi, cek dulu semua biaya itu, baru buat perbandingan.

Kedelapan, dukungan pembiayaan dari bank termasuk untuk kredit pemilikan rumah (KPR). Ini juga mempengaruhi harga rumah. Contoh, Bank BTN aktif memperluas pasar dengan antara lain menjalin kerjasama dengan instansi-instansi pemerintah/BUMN yang pegawainya belum punya rumah. “Kami ajak developer melakukan marketing bersama dengan misalnya, mengadakan pameran (di instansi-instansi itu). Developer menawarkan rumah, kami menyediakan KPR-nya. Developer untung karena tidak perlu keluar biaya promosi (untuk mendapatkan pembeli). Karena itu kami bisa minta mereka kasih diskon harga atau subsidi bunga,” kata Suryani Agustinar, Senior Vice President Non Subsidized Mortgage & Consumer Lending Division Bank BTN. Harga rumah pun menjadi lebih rendah.

Kesembilan, biaya perizinan di suatu daerah. Bila birokrasi di suatu daerah sedemikian rupa mengenakan biaya perizinan, harga rumahnya pasti lebih tinggi.

Kesepuluh, segmen pasar atau etnis yang dominan di sebuah kawasan. Kawasan yang banyak dihuni kaum pekerja komuter (ulang alik rumah-tempat kerja) yang pendapatannya sedang-sedang saja dan umumnya membeli rumah untuk dihuni sendiri (end user), harga rumahnya biasanya lebih rendah. Sebaliknya wilayah yang didominasi pebisnis/pedagang yang pendapatannya besar dan gemar menjadikan properti sebagai objek investasi, harga rumahnya cenderung lebih tinggi.

Contoh, harga rumah di kawasan Serpong, Tangerang-B anten, yang banyak dihuni etnis Tionghoa yang umumnya pedagang/ pebisnis, paling tinggi di Bodetabek. Apalagi, kawasan berbatasan langsung dengan wilayah Jakarta Barat yang juga banyak dihuni etnis itu, akses paling bagus (didukung dua jalan tol selain jalan non-tol dan kereta komuter), dan di kawasan banyak proyek kota baru yang berlomba menyediakan aneka fasilitas di area masing-masing. Misal, rumah tipe 39/72 di Serpong Natura (205 ha), Jl Puspitek Serpong, Tangerang Selatan-B anten, dijual seharga hampir Rp700 juta, dibanding tipe 40/90 di Telaga Golf Sawangan, Jalan Muchtar–Sawangan, Depok, yang kualitas pengembangan, akses, dan jaraknya dari Jakarta relatif sama, yang hanya Rp650 juta.

Idealnya, pilih rumah yang paling optimal memenuhi berbagai faktor itu. Misalnya, yang luas bangunan/tanahnya paling besar, berada di lokasi yang aman dan nyaman, akses cukup baik, spek material-desain-finishing-nya bagus, fasilitas di dalam dan/atau di sekitarnya lengkap, serta kalau bisa dikembangkan oleh developer dengan reputasi aduhai, dan harganya paling kompetitif, bukan paling rendah. ”Karena untuk dihuni sendiri pun, sebuah rumah adalah investasi. Nilainya harus terus naik,” kata Direktur Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI ) Panangian Simanungkalit.

Sumber : Majalah Housing Estate Edisi Mei 2016

housing-estate.com