Tang Ting Tung.. Hitung Cicilan KPR Biar Tetap Untung!

Big Banner
Foto: Rumah123/iStock

Bisa beli rumah dengan dana cash tentunya memang lebih baik. Tapi, sayangnya gak semua mampu melakukan itu. Kalau uang belum terkumpul, apakah urung saja beli rumah? Jangan ah, semakin menunda beli rumah nantinya semakin tak terjangkau lagi harganya. Lantas, kapan bisa punya rumah?

Salah satu cara untuk mendapatkan dana beli rumah ya melalui kredit pemilikan rumah (KPR). Untuk punya rumah idaman, kamu bisa pilih dengan cara KPR.

Akan tetapi, sebelum kamu mengajukan KPR, lebih baik kalau kamu tahu lebih dahulu sistem perhitungannya. Utamanya menghitung suku bunga KPR. Kenapa hal ini penting? Karena suku bunga KPR itu naik-turun yang memengaruhi besar cicilannya per bulan.

Kalau kita cermati, sekarang ini ada 3 macam sistem perhitungan suku bunga KPR perbankan. Mari kita simak:

  1. KPR dengan bunga flat

Sistem perhitungan KPR ini paling umum digunakan. Kamu bisa memahaminya karena terbilang sederhana. Ini ketentuannya:

– Besar cicilan pokok sama setiap bulannya, mulai dari awal cicilan hingga waktu pelunasan.

– Besar bunga sama per bulannya.

– Besarnya cicilan per bulan adalah tetap, tak berubah hingga KPR berakhir sesuai tenor (jangka waktu KPR)

Begini rumus perhitungannya:

Misalkan:

 P = pokok pinjaman

i = suku bunga per tahun

t = lama kredit dalam bulan

Maka:

Cicilan pokok per bulan = P / t

Bunga per bulan = P x i / 12

Total  bunga yang harus dibayar = P x i / 12 x t

Contoh:

Kamu mendapatkan KPR sebesar Rp300. 000.000 dengan jangka waktu KPR (tenor) 180 bulan (15 tahun). Bank pemberi KTR memberikan bunga setahunnya 11%.Berapa cicilan per bulan yang harus kamu bayar?

P = Rp300.000.000

i = 11%

t = 180 bulan

Cicilan pokok per bulan = Rp300.000.000/180 = Rp1.666.666

Bunga per bulan = Rp300.000.000 x 11% /12  = Rp2.750.000

Cicilan per bulan = Rp1.666.666 + Rp2.750.000 = Rp4.416.666

Keuntungan perhitungan bunga flat yakni mudah dihitung dan setiap bulan pokok cicilan, bunga, dan angsurannya tetap. Sedangkan kerugiannya, suku bunga flat kadang “menipu” konsumen karena terkesan lebih rendah. Padahal bunga total yang dibayar lebih banyak ketimbang bunga efektif.

 2. KPR dengan Bunga Efektif

Bunga efektif banyak dianggap lebih fair perhitungan bunganya. Bunga hanya dihitung dari sisa pinjaman yang belum kamu kembalikan. Jadi, bila kamu sudah mencicil beberapa kali, maka bunga pinjaman akan dihitung dari sisa pinjaman yang belum kamu cicil.

Karena bunga yang dibayar semakin mengecil, maka angsuran per bulannya juga jadi semakin sedikit. Bunga efektif biasanya dipilih untuk kredit berjangka menengah dan jangka panjang.

Ini Ketentuannya: Cicilan pokok per bulannya tetap, bunga per bulan dihitung dari sisa cicilan yang belum dibayar.

Misalkan:

P = pokok pinjaman

i = suku bunga per tahun

t = lama kredit dalam bulan

Maka:

Cicilan pokok per bulan = P / t

Bunga bulan ke z = (P –  ((z – 1) x Cicilan pokok )) x i / 12

Contoh:

Kamu mendapatkan KPR sebesar Rp300. 000.000 dengan jangka waktu KPR (tenor) 180 bulan (15 tahun). Bank pemberi KTR memberikan bunga setahunnya 11%. Berapa cicilan per bulan yang harus kamu bayar?

P = Rp300.000.000

i = 11%

t = 180 bulan

Cicilan pokok per bulan = Rp300.000.000/180 = Rp1.666.666

Bunga bulan ke-1 = (Rp300.000.000 – (0 x Rp 1.666.666)) x 11% /12 = Rp Rp2.750.000

Cicilan bulan ke-1 = Rp1.666.666 + Rp2.750.000 = Rp4.416.666

*

Bunga bulan ke-2 = (Rp 300.000.000 – (1 x Rp Rp1.666.666 )) x 11% /12 = Rp2.734.722,22

Cicilan bulan ke-2=Rp1.666.666+Rp2.734.722,22= Rp4.401.388,89

Dst…

Bunga bulan ke-11 = (Rp 300.000.000 – (10 x Rp 1.666.666)) x 11% /12 = Rp2.597.222

Cicilan bulan ke-11 = Rp 1.666.666 + Rp2.597.222 = Rp4.263.888

… dan seterusnya hingga berakhir masa cicilan KPR.

Kelebihan dari bunga efektif yakni bunga tiap bulannya berkurang dan bunga dihitung secara fair karena berdasarkan sisa pinjaman. Sedangkan kekurangan bunga efektif yakni lebih sulit dihitung daripada bunga flat.

  1. KPR dengan Bunga Anuitas

Perbedaan bunga anuitas dengan bunga efektif adalah pada jumlah cicilan per bulannya. Dalam bunga efektif, angsuran menurun sejalan dengan berkurangnya bunga. Sedangkan dalam bunga anuitas, cicilan dibuat sedemikian rupa sehingga tiap bulan jumlahnya tetap.

Prinsip perhitungan bunga anuitas yaitu angsuran per bulannya tetap. Bunga dihitung berdasarkan pokok utang yang belum dibayar. Bila bunga menurun, maka cicilan pokoknya meningkat.

Misalkan:

P = pokok pinjaman

i = suku bunga per tahun

t = lama kredit dalam bulan

Maka:

Angsuran per bulan =

Bunga bulan ke-z = (P – (Cicilan Pokok bulan ke-1 + Cicilan Pokok bulan ke-2  + … + Cicilan Pokok bulan ke-(z-1))) * i / 12

Cicilan Pokok bulan ke-z = Angsuran per bulan – bunga bulan ke-z

Contoh:

Kamu mendapatkan KPR sebesar Rp300. 000.000 dengan jangka waktu KPR (tenor) 180 bulan (15 tahun). Bank pemberi KTR memberikan bunga setahunnya 11%. Berapa cicilan per bulan yang harus kamu bayar?

P = Rp300.000.000

i = 11%

t = 180 bulan

Angsuran pokok bulan ke-1: Rp 659.790,80

Angsuran bunga bulan ke-1: Rp2.750.000

Jumlah cicilan bulan ke-1: Rp Rp3.409.790,80

*

Angsuran pokok bulan ke-2: Rp665.838,89

Angsuran bunga bulan ke-2: Rp2.743.951,92

Jumlah cicilan bulan ke-2: Rp3.409.790,80

*

Angsuran pokok bulan ke-3: Rp671.942,41

Angsuran bunga bulan ke-3: Rp2.737.848,39

Jumlah cicilan bulan ke-3: Rp3.409.790,80

…dst.

Kelebihan bunga anuitas yaitu angsuran per bulannya tetap dan perhitungan bunga secara fair, bunga dihitung dari sisa pokok yang belum dibayar. Kekurangannya, perhitungannya rumit, harus menggunakan software untuk mengetahui keseluruhannya.

 

rumah123.com

Large Rectangle
Large Rectangle

Share

Follow Me