Hat-Hati, Lampu Merah Pasar Perkantoran di Jakarta

Big Banner

Majalah Properti Indonesia (MPI) edisi September 2017 di rubrik Monitor menurunkan ulasan tentang bisnis perkantoran di jakarta. Disebutkan bahwa pasokan ruang perkantoran di Jakarta sepanjang tahun 2013- 2015 mencapai 1,83 juta meter persegi. Dari jumlah tersebut, hampir sebagian justru mengalami kekosongan akibat suplai berlebih.

Melonjaknya pasokan ruang perkantoran yang tidak sebanding dengan jumlah permintaan tersebut menyebabkan kondisi pasar perkantoran sewa maupun hak milik baik CBD maupun non CBD di Jakarta masih bergantung pada tenant’s market situation. Kondisi ini secara tidak langsung mengakibatkan penghuni ataupun penyewa perkantoran me miliki posisi tawar yang lebih tinggi di banding developer.

Riset Savills Indonesia menunjukkan, hingga Juni 2017, tingkat kekosongan gedung- gedung perkantoran di Jakarta, baik di central business district (CBD) maupun non-CBD, mencapai 18,4 persen atau 894 ribu m2 dari total luas 5,7 juta meter persegi.

Kepala Departemen Riset dan Konsultasi Savills Indonesia, Anton Sitorus, menuturkan, penyebab menurunnya tingkat hunian perkantoran disebabkan oleh rendahnya pertumbuhan ekonomi Nasional yang terjadi sejak 2015 lalu sehingga berdampak signifi kan pada sektor properti.

“Pasokan sekarang berlimpah. Semester I total ada pasokan 270 ribu m2, di mana penyerapan ruang kantor tidak sampai 63 ribu m2 atau hanya sekitar 1/3. Itu membuat tingkat kekosongan naik ke 18,4% dari total pasokan yang masih kosong,” kata Anton.

Menurut Anton, angka kekosongan (vacancy) kantor tersebut diprediksi akan terus meningkat hingga 2020 mendatang. Di mana peningkatannya diprediksi mencapai 25% untuk kawasan CBD (2020) dan 30% untuk kawasan non-CBD (2018).

“Vacancy ruang perkantoran di Jakarta akan terus naik hingga 25% sampai 2020. Di tahun 2018 kita juga masih perkirakan vacancy (tingkat kekosongan) di daerah CBD akan terus meningkat. Sampai 2020 memang vacancy makin tinggi. Tingkat kekosongan di daerah non-CBD di 2018 hampir 30%,” kata Anton.

Menurutnya, kondisi tersebut pada akhirnya memaksa pemilik gedung berada dalam posisi sulit karena dihadapkan pada tingkat hunian yang terus merosot akibat kesulitan mencari penyewa. Padahal, sebut Anton, berbagai indikator ekonomi telah mengalami perubahan positif, seperti kurs Rupiah yang stabil di kisaran Rp 13.000 per dollar AS, infl asi rendah di bawah 4 persen dan suku bunga acuan yang terus menurun.

Namun tetap tak mampu mendorong sektor properti bergerak lebih cepat. Salah satu indikatornya, terlihat dari kinerja sektor perkantoran yang terus menurun dan diprediksi akan terus berlanjut hingga 2020 mendatang.

CBD Jakarta Berlebih Dalam laporannya, Savills juga mencatat adanya peningkatan tingkat kekosongan (vacancy) gedung perkantoran di area Central Business District (CBD) Jakarta. Pada kuartal I 2017, vacancy gedung perkantoran di area CBD mencapai 18,4% atau melebar 2,7% dibanding semester sebelumnya.

Ketidakseimbangan pasokan dan permintaan sendiri terus berlanjut sejak 2015 lalu. Bahkan, banyak pasokan baru pada tahun 2015 dan kuartal I 2016 yang belum sepenuhnya dapat terserap. Karena itu, banyak pengembang yang memutuskan untuk menghentikan proyek, sehingga praktis tidak ada pasokan baru yang masuk pasar pada kuartal II 2016.

Tak hanya okupansi, harga sewa kantor di area Central Business District (CBD) Jakarta pada semester I tahun ini juga tercatat turun tipis sebesar 0,8% dibanding satu semester sebelumnya. Secara rata-rata, harga sewa kantor di area CBD Jakarta turun ke angka Rp213.000 per m2.

Penurunan harga sewa terjadi pada setiap jenis tingkatan kantor, mulai dari kelas premium hingga kelas C. Sementara itu, data yang dilansir Colliers International menyebutkan, dua gedung perkantoran baru yaitu Ciputra World Jakarta Tower 2 dan Sopo Del Tower B yang akan segera beroperasi bakal menambah jumlah pasokan perkantoran hingga 10,92 Ha di area CBD Jakarta.

Dengan demikian, total pasokan di CBD nantinya akan mencapai 569 Ha pada Q2 2017. Sementara, sebanyak lima gedung perkantoran baru lainnya sudah mulai beroperasi pada paruh pertama 2017, dan Colliers memprediksi sebanyak tujuh gedung perkantoran lainnya akan selesai pada akhir 2017.

Colliers memproyeksi sampai tahun 2020 mendatang, pasokan perkantoran akan terus tumbuh di CBD. Beberapa proyek tersebut seperti Social Security Tower (di Rasuna Said), The Hundred (di Mega Kuningan), Gayanty City (di Gatot Subroto), Tower 2 di Ciputra World Jakarta 1 (di Satrio), Office Towers di Sampoerna Strategic Square, MORI Building, Icon Tower (Di Sudir man), serta pembangunan kembali Wisma Sudirman. Secara total, Perkantoran Grade A dan Grade B masih mendominasi kontribusi perkantoran saat ini, atau masing-masing sekitar 34% dan 33% dari total persediaan. Maraknya bisnis online atau e-commerce ternyata sedikit banyak mulai mempengaruhi tingkat okupansi alias keterisian ruangan perkantoran saat ini. Pertumbuhan industri e-commerce berdampak pada industri properti, khususnya pada tren penyewaan ruang kerja yang beralih dari semula perkantoran ke sektor gudang.

Kekosongan pada ruang perkantoran ini disebabkan banyaknya E-commerce yang saat ini memerlukan ruang perkantoran. Menurut Anton Sitorus, E-commerce seperti Tokopedia akan membutuhkan ruang gudang untuk penyimpanan barang mereka, dan inilah kesempatan bagi penyewa untuk mengambil kesempatan tersebut.

Hal ini dapat dilihat dari kontribusi dari segmen investasi properti Intiland terhadap pendapatan perusahaan sepanjang semester I 2017 yang nilainya mencapai Rp 252,3 miliar atau 19% dari keseluruhan.

Pencapaian segmen ini pada semester I 2017 melonjak 73,8% dari periode sama tahun sebelumnya yang utamanya berasal dari kontribusi penyewaan gudang hingga gedung perkantoran. DW/YS

(Majalah Properti Indonesia (MPI) dapatkan di toko-toko buku dan agen-agen penjualan majalah dan buku di kota Anda. Versi digital MPI dapat diakses melalui:

https://www.getscoop.com/id/majalah/properti-indonesia

atau : https://higoapps.com/item/1399/properti-indonesia

mpi-update.com

Large Rectangle
Large Rectangle

Share

Follow Me