Keluhan Pengembang: Dari Situasi Politik Sampai Pajak Barang Mewah

Big Banner

Housing-Estate.com, Jakarta – Savills Property Leaders Dialogue di Jakarta, Senin (1/11/2017), untuk memperingati tiga tahun keberadaan perusahaan konsultan properti global yang berbasis di London (Inggris) itu di Indonesia, seakan menjadi ajang pengembang menyampaikan keluhan terkait lesunya bisnis properti sudah tiga tahun lebih ini.

Kawasan Sudirman Central Business District (SCBD) Jakarta (Foto: scbd.com)

Kawasan Sudirman Central Business District (SCBD) Jakarta (Foto: scbd.com)

Berbicara dalam diskusi itu Chief Executif Officer (CEO) Lippo Group James T Riady, Direktur Utama PT PP Properti Tbk Taufik Hidayat, CEO PT KG Global Development Harry Gunawan, CEO Gunungsewu Group Husodo Angkosubroto, dan CEO Strategic Development and Services Sinar Mas Land (SML) Ishak Chandra, dan Direktur Ciputra Group Artadinata Djangkar. Sebelum diskusi Menteri Perhubungan Budi Karya Sumadi memberikan keynote speech.

Menurut Lucy Rumantir, Direktur Senior Savills Indonesia, yang mengantarkan diskusi, pasar masih lesu karena pemilik duit yang menjadi penggerak bisnis properti menahan diri (wait and see) karena berbagai faktor, bukan karena tidak punya uang. Salah satu faktor itu adalah situasi sosial politik belakangan ini yang akan berlanjut dengan pilkada serentak tahun depan serta pemilu parlemen dan presiden tahun 2019.

Menurut dia, dalam pikiran pemilik duit kalau presiden yang sekarang terpilih lagi, situasi akan stabil karena apa yang sudah dikerjakannya akan berlanjut sehingga pasar menjadi confident berinvetasi (membeli properti) lagi. Tapi, melihat situasi politik mutakhir di Jakarta yang memanfaatkan isu primordial sebagai bahan kampanye, terbuka juga kemungkinan terpilih presiden yang baru.

“Nah, kalau presidennya baru, ekonomi dan bisnisnya nanti (termasuk bisnis properti) gimana? Karena itu investor memilih wait and see,” jelasnya. Sampai kapan wait and see? Lucy tidak menyebutkan. Pendapat senada diutarakan Ishak Chandra.

Ia menyatakan, sebenarnya tahun 2016 bisnis properti sudah mulai menunjukkan pemulihan. Tapi, kemudian ada situasi sosial politik yang nonfavourable (dalam pilkada Jakarta) sehingga ekspektasi pasar berubah. Sekarang pemulihan pasar diperkirakan baru akan terjadi tahun 2019 pasca terpilihnya parlemen dan presiden baru.

“Jadi, sekarang sebenarnya saat yang tepat untuk membeli (karena pasar sedang berada di titik terendah). Duit juga ada, terbukti dari meningkatnya simpanan masyarakat di bank (terutama simpanan senilai di atas Rp2 miliar per rekening). Persoalannya bagaimana memancing orang yang sedang tidak punya kemauan berbelanja ini untuk membeli,” katanya yang didukung Husodo.

Sinar Mas Land sendiri, lanjut Ishak, merespon situasi tersebut dengan melansir program Price Lock awal Oktober lalu. Kalau program Price Amnesty yang dilansir Sinar Mas Land pada kwartal terakhir 2016 memberikan diskon harga hingga 20 persen, Price Lock menawarkan promo bayar uang muka 15 persen untuk setiap pembelian unit di semua proyeknya di seluruh Indonesia termasuk kota baru BSD City di Serpong, Tangerang (Banten), yang bisa dicicil 6–24 kali tergantung kapan melakukan pembelian (makin cepat pembelian dilakukan, makin panjang masa mencicil depe tersebut). Setelah itu cuti membayar sampai akhir 2019 atau setelah parlemen dan presiden baru terpilih.

“Konsumen baru melunasi sisanya (85 persen) pada Januari 2020. Bila pelunasan dilakukan sebelum Januari 2020, kita kasih lagi tambahan diskon lima persen. Hasilnya sejauh ini cukup bagus,” ungkapnya. Harry menyampaikan hal yang sama.

“Pasar sedang low confident (membeli properti), banyak yang menunggu (suasana lebih kondusif). Karena itu pemerintah perlu memperbaiki confident pasar ini,” katanya. Selain itu pemerintah juga perlu membenahi peraturan soal pajak. Contohnya rencana penerapan pajak progresif atas pemilikan properti.

“Kurangi pernyataan-pernyataan semacam itu karena menakut-nakuti orang yang mau invest di properti.  Sekitar 40 persen portofolio investasi (kaum berduit) kan di properti. Apalagi rencana pajak progresif itu hanya ditunda, tapi tidak dibatalkan. Jadi, suatu saat akan dilaksanakan juga,” kata Harry yang antara lain mengembangkan kawasan terpadu untuk kaum atas Mangkuluhur City di Jl Gatot Subroto, Jakarta.

Begitu juga pengenaan pajak barang mewah (PPN BM) 20 persen untuk properti dengan luasan tertentu, kata Harry, makin menyurutkan orang berduit berinvestasi dalam properti. “Di luar negeri sudah tidak ada pajak barang mewah untuk properti,” ujar Harry. Pendapat serupa disampaikan Lucy dan Managing Director Savills Indonesia Craig Williams. “Adanya sales tax saja,” tukas Lucy.

Apalagi selain PPN BM ada lagi pajak 5 persen untuk properti yang dinilai super mewah (PPN BSM). Dengan PPN BM dan PPN BSM itu, harga properti yang sudah tinggi menjadi makin selangit sehingga pemilik duit jadi berpikir dua kali untuk membeli, apalagi dalam situasi seperti saat ini. “Bayangkan, untuk membeli sebuah properti, konsumen harus membayar BPHTB lima persen, PPN 10 persen, PPN BM 20 persen, dan kalau tergolong super mewah ditambah lagi lima persen, total menjadi 40 persen pajaknya saja. Itu berarti kalau harga propertinya Rp10 miliar, ditambah pajak barang mewah dan lain-lain menjadi Rp14 miliar. Siapa yang mau beli?” tanyanya.

Selain makin menyurutkan orang membeli properti, pengenaan pajak itu juga tidak adil karena hanya dikenakan terhadap properti yang dikembangkan perusahaan developer. Sedangkan  properti yang dibangun pribadi baik untuk dipakai sendiri maupun dijual lagi seperti banyak dipraktikkan dalam pengembangan real estate mini atau townhouse, juga properti seken, tidak terkena PPN BM. Padahal, bisnis perusahaan developer berdampak jauh lebih signifikan terhadap ekonomi dan  penyerapan tenaga kerja.

PPN BM itu juga tidak kondusif dalam upaya mendorong orang tinggal di hunian vertikal di pusat kota, dan kontradiktif dengan upaya pemerintah mengurangi penggunaan kendaraan pribadi serta energi melalui pembangunan infrastruktur transportasi secara gencar sekian tahun ini. “Yang beli dua unit apartemen untuk digabung supaya bisa menampung lebih banyak anggota keluarganya juga dikenai pajak barang mewah, sehingga tetap lebih memilih membeli rumah tapak di pinggir kota yang boros energi dan menambah kemacetan lalu lintas,” kata Harry.

Tentang pemerintah akan kehilangan pos penerimaan bila PPN BM dihapus, ia berpendapat hal itu bisa ditutup antara lain dari pengenaan tambahan pajak penjualan terhadap rumah mewah yang seken.

Sementara Craig menambahkan persoalan tanah dan implementasi konsep transit oriented development atau hunian terintegrasi transportasi massal yang perlu didudukkan dan dijelaskan pemerintah selain pembangunan infrastruktur transportasi dan perpajakan, supaya properti kembali menarik sebagai investasi. Yoenazh

housing-estate.com