Konsumen Properti sebagai Kreditur Baik Hati

Big Banner

Housing-Estate.com, Jakarta – Sembilan pembeli rumah dan ruko di Pulau D (312 ha), salah satu dari 17 pulau buatan di proyek reklamasi pantai utara Jakarta, meminta pengembangnya PT Kapuk Naga Indah (Agung Sedayu Group) mengembalikan uang tanda jadi dan cicilan yang sudah mereka setor sejak mereka mulai memesan tahun 2013 senilai hampir Rp37 miliar.

Deretan Ruko Di Pulai C / D1 Reklamasi Jakarta (Foto: reklamasi-pantura.com)

Deretan Ruko Di Pulai C / D1 Reklamasi Jakarta (Foto: reklamasi-pantura.com)

Mereka menuntut pengembalian karena pengembangan proyek reklamasi itu dihentikan sejak pertengahan 2016 terkait kasus suap, dan akhirnya benar-benar distop akhir 2017 oleh Gubernur Jakarta Anies Baswedan.

Memang tiga pulau (C, D, dan G) yang terlanjur dikembangkan tetap boleh dilanjutkan pengembangannya. Tapi, seperti apa kelanjutannya, masih harus menunggu kebijakan Pemerintah Jakarta. Sembilan konsumen itu pun terancam kehilangan duitnya. Kejadian seperti ini sudah terlalu sering terjadi di berbagai kota tanpa ada sistem yang bisa mencegah dan memberikan solusi jelas bila tetap terjadi.

Di pulau D sendiri, juga pulau C (276 ha) yang juga dikembangkan PT Kapuk Naga Indah, sudah terbangun ribuan rumah dan ruko. Pengembangnya sudah mengembangkan, memasarkan dan membangun proyeknya sejak 2013-2014 kendati belum mengantungi IMB.

IMB baru bisa diberikan setelah DPRD Jakarta mensahkan Rancangan Peraturan Daerah (Raperda) mengenai Rencana Tata Ruang Pantura Jakarta dan Raperda Zonasi Wilayah Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil. Pembahasan kedua Raperda itu juga akhirnya dihentikan menyusul penghentian proyek reklamasi tersebut.

Pengembang sendiri ogah memenuhi tuntutan konsumen tersebut dengan alasan force majeur, penghentian proyek reklamasi bukan kesalahan mereka. Soal pengembangan, pemasaran dan pembangunan proyek sebelum IMB terbit, dalam pandangan pengembang bukan sebuah kesalahan karena sudah sejak dulu dipraktikkan tanpa ada larangan.

Faktanya memang demikian. Pemasaran rumah, ruko, apartemen dan lain-lain dilakukan secara preproject selling, masih berupa gambar dengan janji serah terima kemudian atau indent. Perizinan diurus sambil jalan. Alasan developer, proses perizinan butuh waktu, sementara bisnis tidak bisa menunggu karena bunga uang terus berjalan. Jadi kenapa tidak, sembari menunggu izin keluar, sudah berjualan dan membangun?

Selain itu dengan mendahului berjualan, pengembang juga bisa mengajak konsumen sharing modal berupa booking fee, uang muka dan cicilan langsung ke rekening developer. Bisa dihitung dengan jari sebelah tangan pengembang yang menjual propertinya sudah dalam bentuk jadi disertai perizinan lengkap termasuk IMB. Pemerintah pun membiarkan alias tidak mencoba mengaturnya seperti di luar negeri.

Karena itu risikonya tinggi dari kemungkinan developer wanprestasi, proyek tidak dibangun, telat diserah-terimakan dan lain-lain. Kalau terjadi wanprestasi, pegangan konsumen hanya bukti pemesanan atau perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) di bawah tangan.

Kelebihan properti prepropejct selling, harganya masih rendah karena belum ada wujud fisik dan legalitasnya. Jadi, bila kelak propertinya sudah jadi dan dijual lagi, lompatan harganya pun lebih tinggi sehingga pembeli mendapat return dari kenaikan harga (gain) yang tinggi pula.

Karena itu, kecuali untuk rumah sederhana, pembeli properti preproject selling  umumnya kaum pembiak duit alias investor, bukan mereka yang mau mendiami sendiri propertinya alias end user. Jamaknya investor, pengembang mengasumsikan mereka sudah paham prinsip ini: high return high risk.

Lebih baik yang sudah jadi

HousingEstate sudah berulangkali baik melalui portal housing-estate.com maupun liputan di majalah HousingEstate, mengingatkan konsumen tentang risiko membeli properti presale itu. Mengutip Ketua Pengurus Harian Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia (YLKI) Tulus Abadi, “Kalau (properti presale) sudah bermasalah, konsumen selalu di posisi paling lemah dan dirugikan.”

Kalaupun mau membeli juga, sangat dianjurkan menggunakan kredit pemilikan rumah/ruko atau apartemen (KPR/KPA), karena lebih aman. Bank akan ikut menelisik kesahihan proyek sebelum memberikan kredit. Kalau bank menolak memberikan kredit, tanda proyek belum clear and clean. Anda harus siap menerima risikonya bila tetap membeli propertinya.

Menurut Presdir dan Lead Project Marketing Advisor Tony Eddy & Associates (Jakarta) Tony Eddy, baik bagi investor maupun end user, tetap lebih aman membeli properti yang sudah jadi baik secara tunai maupun kredit. “Harganya sudah riil, kualitas bangunan dan sertifikatnya sudah jelas,” katanya.

Bagi Tony, janji keuntungan besar pada property indent itu hanya ilusi yang dihembuskan developer, juga spekulan yang mencari keuntungan jangka pendek, memanfaatkan ketidakmengertian sebagian konsumen. Bila proyek mangkrak, risiko sepenuhnya ditanggung konsumen kendati mereka sudah menjadi kreditur baik hati bagi developer tanpa mendapat bunga, malah sebaliknya dikenai bunga dalam bentuk harga rumah yang lebih mahal bila membeli secara tunai bertahap.

Bila telat mencicil, konsumen juga dikenai denda harian yang bisa mencapai lima persen per bulan. Menunggak sekian bulan berturut-turut, jual beli dianggap batal dan sebagian atau seluruh uang yang sudah disetor konsumen hangus. Sebaliknya kalau developer yang wanprestasi, pembeli tak bisa berbuat banyak. “Logikanya kacau,” ujarnya.

Berbeda dengan di negara lain yang juga memakai pola pemasaran presale. Bila proyek gagal, konsumen tetap aman karena duitnya disetor ke escrow account di bank wali amanat, tidak langsung ke rekening developer. Developer membiayai proyeknya dengan modal sendiri plus kredit bank. Duit konsumen baru dicairkan ke rekening pengembang setelah proyek berizin lengkap dan jadi, atau pencairan bertahap mengikuti progress proyek.

housing-estate.com

Large Rectangle
Large Rectangle

Share

Follow Me