Rumah DP Nol Rupiah Gubernur Anies

Big Banner

Housing-Estate.com, Jakarta – Seperti pengembang swasta, Gubernur dan Wakil Gubernur Jakarta Anies Baswedan-Sandiaga Uno juga punya promo rumah depe Rp0, khusus untuk masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah (MBR/MBM).

Anies Baswedan

Anies Baswedan

Medio Januari lalu proyek pertamanya apartemen Pondok Klapa Village (1,4 ha/2 menara) di Jl H Namat, Pondok Kelapa, Jakarta Timur, sudah dimulai pembangunan (ground breaking)-nya. Tahap pertama dikembangkan satu menara berisi tipe studio 21 m2 (195 unit) dan dua kamar 36 m2 (513 unit) seharga Rp185 juta dan Rp320 juta/unit.

Pada saat bersamaan dengan dimulainya pembangunan apartemen itu, Pemprov Jakarta juga meneken nota kesepahaman dengan developer anggota Realestat Indonesia (REI) untuk membangun apartemen serupa.

Program pengadaan rumah dengan DP Rp0 adalah salah satu dari 23 program yang dijanjikan Anies-Sandi saat kampanye tahun lalu. Sasaran program adalah MBR/MBM yang sudah menjadi warga Jakarta selama waktu tertentu, belum memiliki rumah sendiri, dan berpenghasilan maksimal Rp7 juta/bulan yang dibuktikan dengan copy SPT PPh ke kantor pajak.

Dalam situs kampanyenya jakartamajubersama.com, Anies-Sandi menyebutkan, akumulasi kekurangan pengadaan (backlog) rumah di Jakarta mencapai 302 ribu unit. Dengan program rumah depe Rp0 keduanya menargetkan bisa memangkas hingga 80 persen dari backlog itu selama berkuasa 2017–2022.

Jadi, setiap tahun diharapkan bisa diadakan 50 ribu unit rumah dalam bentuk rumah susun sederhana (rusuna), dengan harga mengikuti patokan harga rumah susun sederhana milik (rusunami) bersubsidi versi Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (Kemenpupera), yang di Jakarta dan sekitarnya (Jabodetabek) berkisar antara Rp302–345 juta/unit.

Tidak melanggar aturan BI

Dalam situs kampanye itu juga, Anies-Sandi menjelaskan, melalui program DP Rp0 MBR/MBM bisa membeli rumah tanpa harus langsung menyediakan depe-nya, karena memang berat bagi kebanyakan kalangan itu menyediakannya. Mirip program serupa yang suka ditawarkan developer swasta.

Bedanya, kalau di pengembang swasta depe-nya merupakan pengalihan diskon harga dan lain-lain, dalam program DP Rp0 ditalangi Pemprov Jakarta. “Nanti debitur mengangsurnya dalam cicilan kredit rusun setiap bulan,” kata Anies waktu itu.

Jadi, program tidak melanggar regulasi Bank Indonesia (BI) karena sebenarnya konsumen tetap membayar depe tapi dengan mencicil. Selain itu untuk rumah yang termasuk dalam program pemerintah, BI memang tidak mewajibkan adanya depe. Itulah kenapa jauh sebelumnya Kemenpupera berani merilis program depe 1 persen untuk pembelian rumah bersubsidi.

Pembelian rumah DP Rp0 menggunakan kredit pemilikan apartemen (KPA) bersubsidi dengan skim FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan) yang sudah sejak enam tahun lalu dijalankan pemerintah pusat, dengan penyalur kredit terbesar (95 persen) hingga saat ini Bank BTN.

Bunganya 5 persen per tahun fixed (tetap) hingga 20 tahun (240 bulan). Jadi, untuk rusun seharga Rp185 juta dan Rp320 juta itu, cicilannya masing-masing Rp1,22 juta dan Rp2,11 juta/bulan. Di atas kertas terjangkau debitur bergaji Rp4 juta dan Rp7 juta/bulan.

Untuk membuktikan kemampuan dan konsistensi mencicil calon pembeli rumah, MBR/MBM yang mengikuti program harus menabung dulu minimal hingga Rp2,3 juta/bulan (tergantung tipe rusun) selama sedikitnya enam bulan. Setelah itu baru boleh memesan rusun melalui Badan Layanan Umum Daerah (BLUD) Jakarta yang akan dibentuk April ini.

Sampai sekarang belum jelas, apakah skim DP Rp0 ini masih seperti itu. Belum jelas juga apakah untuk rusun, tenor KPA FLPP-nya bisa 20 tahun seperti KPR FLPP untuk rumah tapak. “Semua kita bicarakan dengan BI dan OJK (Otoritas Jasa Keuangan). Saya belum bisa jawab sekarang,” kata Sandi saat penandatanganan kerja sama dengan REI itu.

Tantangan besar

Yang jelas di atas kertas program DP Rp0 Anies-Sandi ini terobosan yang layak didukung. Tidak perlu dipersoalkan. Yang mungkin berat, mewujudkan janji kampanye ini.

Sampai sekarang belum jelas berapa komposisi unit tipe 21 m2 dan 36 m2 yang akan diadakan Anies-Sandi melalui program ini. Belum terang juga berapa persisnya nilai DP yang akan ditalangi Pemprov Jakarta dari harga unit rusun tersebut. Selain itu belum dipastikan juga, apakah harga unit akan tetap Rp185 juta (tipe 21) dan Rp320 juta (tipe 36) atau naik berkala mengikuti inflasi?

Tapi, bila diasumsikan DP-nya 15 persen, berarti Pemprov Jakarta harus menyediakan dana talangan DP sebanyak Rp28 juta/unit untuk tipe 21 m2 dan Rp48 juta/unit untuk tipe 36 m2, atau rata-rata Rp42 juta/unit berdasarkan total dana talangan untuk seluruh unit di satu menara di Klapa Village itu.

Itu berarti bila setiap tahun Anies-Sandi menargetkan menyediakan 50 ribu unit rusun, dengan asumsi dana talangan DP Rp42 juta per unit, keduanya membutuhkan dana Rp2,1 triliun per tahun.

Pertanyaan, apakah DPRD DKI yang mayoritas kursinya dikuasai parpol penyokong lawan Anies-Sandi saat Pilgub akan menyetujui alokasinya dalam APBD? Belum apa-apa Ketua DPRD Jakarta Prasetyo Edi Marsudi (PDIP) sudah menyatakan, program DP Rp0 melanggar Permendagri. Ini tantangan pertama Anies-Sandi mewujudkan program DP Rp0.

Tantangan kedua, bagaimana Anies menemukan lahan yang masih mungkin untuk membangun rusun seharga Rp320 juta ke bawah sebanyak 50.000 unit per tahun di Jakarta yang harga tanahnya sudah melangit? Kalaupun ada, dengan asumsi setiap menara berisi rata-rata 700 unit rusun, apakah mungkin melalui kerja sama dengan swasta sekalipun, Pemprov Jakarta bisa membangun 70-an menara apartemen setiap tahun?

Ketiga, dalam praktik sulit mengharapkan MBM bergaji Rp7 juta sekalipun bisa menabung dan mencicil Rp2,1 jutaan/bulan. Apalagi dengan gaya hidup kaum muda saat ini yang lebih gemar kongkow, traveling dan gadget addict. Lazimnya dengan gaji sebesar itu mereka hanya mampu mengangsur paling tinggi Rp1,7 juta/bulan (25% dari penghasilannya).

Selain itu tidak banyak MBM di Jakarta yang bergaji Rp7 juta. Dengan UMR DKI saat ini yang Rp3,4 juta/bulan, kebanyakan pekerja Jakarta adalah MBR berpenghasilan Rp4–4,5 juta. Mereka ini juga akan ngos-ngosan mencicil apartemen tipe 21 seharga Rp185 juta itu. Kecuali suami istri bekerja dan menggabungkan penghasilannya (joint income).

Keempat, biaya hidup tinggal di apartemen jauh lebih tinggi dibanding di rumah tapak. Ini akan menimbulkan masalah bagi MBR/MBM saat menghuni apartemennya kelak. Kecuali Pemprov Jakarta memberikan lagi subsidi biaya hidup untuk mereka. Apa mungkin?

Karena itu sekali lagi, program DP Rp0 adalah terobosan yang bagus untuk mengatasi kesulitan warga Jakarta memiliki hunian sendiri. Namun, supaya berhasil dan tidak hanya jadi jargon politis dengan membangun beberapa menara apartemen saja untuk show, Anies-Sandi perlu merumuskan kembali skema program ini lebih seksama.

Sementara MBR/MBM yang berminat mengikuti program ini, perlu memperhitungkan benar bukan hanya kemampuan mencicilnya, tapi juga kemampuan menanggung biaya hidup tinggal di apartemen.

Kalau rasanya tidak mampu, lebih baik memilih rumah tapak atau apartemen di Jakarta dan daerah pinggirannya yang dikembangkan developer swasta. Masih banyak yang harganya terjangkau kantong MBR/MBM. Dengan masifnya pembangunan infrastruktur transportasi saat ini di Jabodetabek, aksesnya juga lebih mudah.

Sejak beberapa tahun terakhir menyusul masih lesunya pasar properti, para pengembangnya juga rajin memberikan aneka kemudahan dan keringanan kepada calon konsumen untuk membeli rumah dan apartemen itu.

Salah satu bentuk keringanan itu adalah DP nol persen atau DP kecil bisa dicicil. Di sebagian perumahan promo DP nol persen atau bisa dicicil itu masih ditambah free biaya-biaya termasuk biaya KPR.

Anda bisa menyimak pilihan lengkap perumahan dan apartemen dengan depe nol persen plus bebas biaya itu di liputan utama majalah HousingEstate edisi Februari 2018 yang akan beredar akhir Januari ini.

housing-estate.com