Ayo! Manfaatkan KPR BPJS untuk Beli Rumah

Big Banner

Housing-Estate.com, Jakarta – Sejak masih bernama PT Jamsostek, Badan Penyelenggara Jaminan Sosial Ketenagakerjaan atau BPJS TK sudah punya program bantuan pemilikan rumah (housing benefit) bagi pekerja yang menjadi pesertanya.

Perumahan CitraIndah | Foto : Susilo

Perumahan CitraIndah | Foto : Susilo

Sekarang program itu diteruskan menjadi salah satu dari lima layanan tambahan BPJS TK yang mencakup food benefit (fasilitas minimarket yang menyediakan bahan makanan dengan harga lebih rendah), health benefit (fasilitas kesehatan dekat kawasan permukiman pekerja), transportation benefit (bantuan transportasi dari rumah ke tempat kerja), dan education benefit (beasiswa untuk anak peserta BPJS) selain housing benefit.

BPJS TK mengalokasikan triliunan rupiah setiap tahun dari akumulasi dana JHT (Jaminan Hari Tua)-nya untuk housing benefit. Yang bisa menikmati benefit itu adalah peserta yang membeli hunian secara kredit atau melakukan renovasi rumah.

Rumahnya bisa yang bersubsidi sesuai patokan harga dari pemerintah (tahun ini untuk rumah tapak Rp123–193,5 juta/unit dan rumah susun Rp248,4–565 juta/unit tergantung provinsi atau kota/kabupaten), bisa juga yang nonsubsidi seharga maksimal Rp500 juta/unit.

Bentuk housing benefit adalah kredit pemilikan rumah/apartemen (KPR/KPA), kredit renovasi, dan pinjaman uang muka perumahan (PUMP) untuk peserta BPJS TK, serta kredit konstruksi untuk pengembang yang membangun perumahan untuk pekerja yang sudah menjadi peserta BPJS TK.

KPR/KPA atau kredit renovasi

Penyaluran dana untuk semua kredit itu dilakukan BPJS TK melalui perbankan. Sementara ini BPJS TK baru bekerja sama dengan Bank BTN.

Jadi, pekerja yang mau memanfaatkan housing benefit BPJS TK, tinggal datang ke kantor Bank BTN terdekat yang menyalurkan kredit rumah setelah memilih rumah yang diinginkan, tidak perlu ke kantor BPJS TK. Di bank peserta tinggal menyebutkan akan mengambil kredit dengan memanfaatkan housing benefit BPJS TK.

“Seluruh verifikasi dan penilaian kelayakan calon peminjam akan dilakukan Bank BTN. Kalau semua oke, BPJS TK akan (mengeluarkan rekomendasi dan) menyetorkan dananya ke Bank BTN, kemudian nasabah mencicil ke bank (seperti mencicil kredit rumah pada umumnya),” kata Kunto Baskoro, Kabid Pemasaran BPJS TK Kota Tangerang Selatan (Banten), kepada housing-estate.com, di sela-sela sebuah acara di Serpong, Tangerang Selatan (Banten), beberapa waktu lalu.

Lokasi rumahnya terserah di mana suka baik rumah baru (indent atau sudah jadi) maupun seken. “Yang penting statusnya rumah pertama,” ujarnya. Selain itu seperti syarat kredit rumah pada umumnya, rumah yang hendak dibeli atau direnovasi sudah bersertifikat dan mengantungi IMB. Khusus kredit renovasi, peserta menyertakan rencana anggaran biaya (RAB) dan gambar desain bangunan yang disetujui dinas terkait di daerah masing-masing (bila dipersyaratkan demikian).

Syarat utama pekerja yang bisa memanfaatkan housing benefit, berusia minimal 21 tahun atau sudah menikah dan sudah menjadi peserta BPJS TK minimal satu tahun dengan pembayaran iuran tertib dan lancar (syarat lebih lengkap lihat boks).

Bunga KPR/KPA nonsubsidi dan kredit renovasi mengacu pada BI 7-Day Repo Rate plus margin 3%. Saat ini Bank Indonesia mematok BI 7-Day Repo Rate 4,25%. Dengan demikian bunga KPR/KPA hunian nonsubsidi dari housing benefit BPJS TK saat ini menjadi 7,25% per tahun, jauh di bawah bunga KPR efektif floating dari perbankan yang sekarang rata-rata masih 11-12% per tahun.

Bunga kredit itu akan naik dan turun mengikuti naik turunnya BI 7-Day Repo Rate, sedangkan margin 3% fixed (tetap) selama periode kredit. Sementara untuk hunian bersubsidi, bunga KPR/KPA-nya ditentukan pemerintah 5% per tahun fixed (tetap) selama masa kredit. Tenor (periode) KPR/KPA baik untuk rumah bersubsidi maupun nonsubsidi ditentukan maksimal 20 tahun.

Menurut seorang customer service BPJS TK di kantor pusat, untuk KPR/KPA hunian bersubsidi, peserta bisa mendapatkan plafon kredit maksimal 99% dari harga rumah. Jadi, anda cukup menyediakan uang muka atau down payment (DP) 1%.

Syarat lain, penghasilan peserta tidak lebih dari Rp4 juta/bulan (bagi peserta yang membeli rumah tapak bersubsidi) atau Rp7 juta (untuk pembelian rumah susun atau apartemen bersubsidi), yang dibuktikan dengan copy SPT PPh (bukti pembayaran pajak) pribadi. Sedangkan untuk rumah nonsubsidi, plafon kreditnya paling tinggi 95% sehingga peserta harus menyediakan depe paling sedikit 5%.

Dua cicilan

Untuk kredit renovasi, nilai pinjamannya dibatasi maksimal Rp50 juta/peserta dengan tenor paling lama 10 tahun. Bunganya sama dengan bunga KPR/KPA.

Sementara untuk pinjaman uang muka perumahan (PUMP) yang disediakan untuk membantu pekerja yang kesulitan menyediakan depe, nilai kreditnya maksimal Rp20 juta untuk peserta dengan gaji hingga Rp5 juta/bulan, Rp35 juta untuk yang bergaji Rp5–10 juta, dan Rp50 juta untuk yang bergaji di atas Rp10 juta.

Bunganya juga sama, BI 7-Day Repo Rate+3% per tahun tapi dengan masa kredit maksimal 15 tahun. Bunganya juga akan berfluktuasi mengikuti fluktuasi BI 7-Day Repo Rate, namun tetap masih jauh lebih rendah daripada bunga pasar.

“Kalau peserta memanfaatkan juga PUMP, cicilannya dua untuk PUMP dan KPR,” kata si customer service. Tapi, dengan bunga yang murah, anda tak perlu khawatir karena angsuran totalnya masih terjangkau.

Misalnya, untuk rumah seharga Rp300 juta, bila dibeli dengan uang muka Rp50 juta, PUMP Rp50 juta dan KPR Rp200 juta, tenor kredit 15 tahun dan bunga rata-rata 7% per tahun, angsuran totalnya Rp2,25 juta per bulan (cicilan KPR sekitar Rp1,8 juta dan PUMP Rp450.000) atau terjangkau pekerja bergaji Rp7 juta per bulan (sendiri atau joint income dengan pasangan).

Karena itu penting memastikan sejak awal gaji anda memang mampu membayar cicilan. Bila tidak, bank akan menolak permohonan kredit, salah satu antara KPR atau PUMP atau kedua-duanya.

Jenis Pembiayaan Perumahan Pekerja (Housing Benefit) BPJS Ketenagakerjaan

  1. Fasilitas Pembiayaan Perumahan Pekerja/Kredit Konstruksi (FPPP/KK) khusus untuk pengembang yang membangun perumahan pekerja yang menjadi peserta BPJS TK. Nilai kredit flesibel, tenor maksimal 5 tahun, dan bunga per tahun BI Repo Rate+margin 4%
  2. Pinjaman Uang Muka Perumahan (PUMP). Nilai kredit maksimal Rp50 juta/debitur tergantung penghasilan, tenor paling lama 15 tahun, dan bunga per tahun BI Repo Rate+3%
  3. Pinjaman Renovasi Perumahan (PRP). Nilai kredit maksimal Rp50 juta, tenor paling lama 10 tahun, dan bunga per tahun BI Repo Rate+3%
  4. Kredit Pemilikan Rumah (KPR) bersubsidi dan nonbsubsidi. Plafon KPR rumah bersubsidi maksimal 99% dari harga rumah bersubsidi menurut patokan harga pemerintah, tenor 20 tahun, dan bunga 5% per tahun. Yang berhak mendapatkan KPR bersubsidi adalah pekerja peserta BPJS TK dengan penghasilan tidak lebih dari Rp4 juta/bulan (untuk pembelian rumah tapak bersubsidi) atau Rp7 juta/bula (untuk pembelian rumah susun atau apartemen bersubsidi), yang dibuktikan dengan copy SPT PPh (bukti pembayaran pajak) pribadi. Sedangkan KPR nonsubsidi plafon kreditnya maksimal 95% dari harga rumah (paling tinggi Rp500 juta/unit), tenor paling lama 20 tahun, dan bunga per tahun BI Repo Rate+3%

Persyaratan Mendapatkan KPR, PUMP, dan PRP dari BPJS Ketenagakerjaan

  1. Pekerja sudah menjadi peserta BPJS Ketenagakerjaan minimal satu tahun
  2. Lancar dan tertib membayar iuran untuk semua program BPJS Ketenagakerjaan (JHT, JKK, JKm)
  3. Perusahaan tempat bekerja bukan tergolong PDS (perusahaan daftar sebagian) upah dan/atau tenaga kerja. PDS upah adalah perusahaan yang tidak melaporkan upah pekerjanya yang sesungguhnya. Sedangkan PDS tenaga kerja adalah perusahaan yang hanya mendaftarkan sebagian pekerjanya ke BPJS Ketenagakerjaan
  4. Peserta tidak memiliki riwayat kredit macet di lembaga pembiayaan manapun
  5. Belum pernah mendapatkan pinjaman dari BPJS Ketenagakerjaan
  6. Belum memiliki rumah sendiri yang dikuatkan dengan surat pernyataan bermeterai
  7. Mendapatkan surat rekomendasi dari perusahaan tempat bekerja untuk mengajukan PUMP ke BPJS TK
  8. Surat pernyataan kesediaan perusahaan tempat bekerja menjadi penanggung jawab pengajuan PUMP pekerjanya termasuk melakukan pemotongan gaji pekerjanya untuk membayar cicilan (bila diperlukan)
  9. Surat pernyataan kesediaan pekerja dipotong langsung gajinya untuk cicilan kredit
  10. Pekerja yang menjadi pembeli rumah memenuhi kriteria bank yang bekerja sama dengan BPJS TK untuk mendapatkan kredit rumah dan sudah mendapat rekomendasi atau persetujuan dari BPJS TK (verifikasi melalui bank)
  11. Rumah yang dibeli atau direnovasi sudah bersertifikat dan memiliki IMB, dan untuk kredit renovasi, peserta menyertakan gambar desain rumah serta rencana anggaran biaya (RAB) renovasinya

 

Proses Mengajukan Permohonan Mendapatkan Housing Benefit BPJS Ketenagakerjaan

  1. Peserta memastikan dirinya sudah memenuhi syarat
  2. Memilih rumah yang memenuhi syarat di lokasi yang diinginkan
  3. Mengajukan permohonan kredit ke bank penyalur kredit rumah yang sudah bekerja sama (langsung atau melalui perusahaan developer) dengan menyatakan akan memanfaatkan housing benefit dari BPJS TK
  4. Meminta surat rekomendasi dan surat lain yang disyaratkan dari perusahaan tempat bekerja seperti yang disyaratkan BPJS TK
  5. Seluruh verifikasi dan penilaian kelayakan peserta mendapatkan kredit akan dilakukan bank penyalur kredit yang bekerja sama dengan BPJS TK

Ada kalanya untuk mempercepat pembangun rumah sekaligus menekan harganya agar lebih terjangkau oleh pekerja, BPJS TK bekerja sama dengan perusahaan pengembang dengan memberikan kredit berbunga murah (FPPP/KK). Biasanya kerja sama itu dilakukan dengan pengembang yang proyek perumahannya dipasarkan secara kolektif kepada sekelompok pekerja di satu atau beberapa perusahaan. Persyaratan pengembang yang ingin mendapatkan FPPP/KK itu adalah sebagai berikut:

  1. Perusahaan pengembang sudah berbentuk perseroan terbatas (PT)
  2. Memiliki lahan yang sah dan tidak bermasalah (clear and clean)
  3. Sudah mengantungi perizinan lengkap
  4. Sudah menjalin kerja sama resmi dengan BPJS TK
  5. Pekerja yang menjadi pembeli rumah sudah menjadi peserta BPJS TK serta lancar dan tertib membayar iuran
  6. Pekerja yang menjadi pembeli rumah memenuhi kriteria bank yang bekerja sama dengan BPJS TK untuk mendapatkan kredit rumah

housing-estate.com