Prof Gunawan Tjahjono: Hidup di Apartemen Harus Disiplin

Big Banner

Lihat tampilan baru di housingestate.id

Housing-Estate.com, Jakarta – Selain menjadi guru besar arsitektur (sekarang emeritus) di UI Depok, Jawa Barat, dan sempat menjadi Rektor Universitas Pembangunan Jaya di kota baru Bintaro Jaya (2.300 ha), Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan-Banten, Prof Gunawan Tjahjono M.Arch PhD juga menjadi Ketua Tim Penasihat Arsitektur Perkotaan (TPAK) Provinsi DKI Jakarta sejak tahun 2004 (tahun 2014 diubah menjadi Tim Ahli Bangunan Gedung-Arsitektur Perkotaan/TABG-AP). Sebelum mendapat izin dari Gubernur Jakarta, setiap proyek gedung di DKI harus melalui TABG.

prof gunawan tjahjono

Seperti saat menjadi dosen, sikapnya sebagai Ketua TABG saklak. Ia tidak begitu saja meluluskan desain bangunan yang disodorkan perusahaan developer, kalau hanya mempertimbangkan kepentingan ekonomi dan mengabaikan dampak sosial dan lingkungannya. Akibatnya tak jarang developer harus merevisi desain proyeknya beberapa kali sehingga izinnya berlarut-larut.

Tapi, desain bangunan yang lolos dari TABG pun pelaksanaannya kerap melenceng. Misalnya, desain mengalokasikan ruang terbuka yang luas dilengkapi aneka fasilitas. Tapi, setelah apartemen terbangun, fasilitas itu tidak ada. “Pelanggaran itu tidak mendapat sanksi dari pemerintah (kota),” kata pria kelahiran Medan, 11 Desember 1945, yang lulus dari Jurusan Arsitektur UI tahun 1975 ini.

Ia juga melihat pengembangan apartemen menengah bawah tidak peduli dengan kesehatan dan keamanan penghuninya. “Kamar mandinya nggak ada sinar matahari, lift hanya empat, padahal penghuninya ribuan. Bayangkan kalau ada gempa dan ribuan orang itu turun bersamaan dan rebutan,” kata Prof Gunawan.

TABG tidak bisa berbuat apa-apa karena hanya penasihat. Izin dikeluarkan dinas terkait. “Kecuali ada kasus, baru kita bisa menyurati Gubernur,” katanya dalam sebuah perbincangan dengan HousingEstate di Bintaro Jaya beberapa waktu lalu. Pria yang akrab dipanggil Pak Gun ini diajak berbincang menyusul makin masifnya pembangunan apartemen di Jakarta sewindu terakhir dan makin banyaknya orang yang tinggal di apartemen yang mencuatkan aneka persoalan dan konflik.

Bagaimana Anda melihat pengembangan real estate terutama apartemen dan  rumah tapak saat ini?

Hidup di hunian vertikal (apartemen) mulai diterima dibanding dua dekade lalu, terutama di kota besar seperti Jakarta (dan sekitarnya) dan Surabaya. Yang belum itu bagaimana menghuni (apartemen) secara bertanggung jawab seperti di Singapura dan Hong Kong. Hidup vertikal perlu disiplin tersendiri (supaya tetap nyaman dan aman). Disiplin membuang sampah, disiplin menunggu lift, disiplin membersihkan kamar mandi.

Bagaimana dengan hubungan sosial antar penghuni?

Hubungan sosial (yang hangat) lebih sulit (didapat) di apartemen dibanding di landed house (rumah tapak), karena di apartemen begitu keluar langsung ketemu koridor. Di koridor pada jam kerja banyak orang. Mengganggu orang kalau terlalu lama ngobrol (dengan tetangga). Kita bisa menyapa di lift, tapi juga banyak orang. Anda bayangkan, di satu apartemen ada sekian ribu orang. Kalau landed house begitu keluar langsung lahan, menyapa (tetangga) masih enak. Apartemen memang private living, bukan kampong living yang komunal. Karena private living, tidak ada yang peduli.

Siasat desain tidak bisa mengurangi kelemahan tinggal di apartemen itu?

Bisa saja, tergantung kreativitas desainernya. Misalnya ada CCTV di mana-mana (untuk mengawasi), ada community watch yang kuat, ada open court (ruang terbuka), dapur unit apartemennya dibuat ada bukaan ke arah koridor sehingga penghuni bisa saling mengawasi. Tapi, peletakan dapur yang bisa saling lihat seberang-seberangan itu hanya mungkin diterapkan di apartemen dengan single corridor. Dengan single corridor, pengudaraan alami di setiap unit juga lebih banyak dan lebih baik. Masalahnya mungkin tidak visible untuk penjualan. Jadi setiap desain ada keunggulan dan kekurangannya, tidak bisa dijadikan persyaratan.

Jadi, hidup di apartemen mau tidak mau individualistis?

Apartemen harus (dibuat) menyenangkan bagi penghuninya. Ruang umumnya cukup (untuk tempat bertemu dan bersosialisasi). Sementara pengembang maunya yang praktis saja, yang gampang dijual, 40 unit per lantai liftnya hanya empat. Padat sekali. Anda tahu, rate (penyakit) TBC kita tinggi. Itu (kepadatan lift memberi) kesempatan penyakit untuk cepat menular. WC di unit-unit apartemen menengah juga tidak di-maintanence dengan baik. Itu juga tempat yang membahagiakan kuman. WC-WC-nya mesti dikontrol, harus terkena sinar matahari. Pemerintah harus melihat dan mengendalikan kepadatan di apartemen itu seperti di Singapura. Dengan kepadatan hunian yang tinggi, penyakit menular bisa berbahaya sekali. Yang meninggal bisa satu blok.

Kalau begitu desain apartemen harus dicermati, bukan hanya ruang terbukanya?

Iya dong! Makanya anak saya beli apartemen, saya minta pilih lantai tiga di pojok saja. Bisa naik tangga (menuju unitnya, tidak harus pakai lift). Jika ada kebakaran, bisa (turun) pakai tambang. Itu karena saya tahu desain (apartemen)-nya tidak memikirkan hal itu. Ada nggak tim (di pemerintahan) yang mengawasi (soal-soal semacam) itu? Di Singapura ada inspektornya. Satu meter saja bergeser dari desain yang diizinkan, pengembangnya dikenai sanksi. Kita harusnya memperbanyak inspektor itu.

Memang tidak ada aturan, misalnya kalau apartemennya 40 unit per lantai, liftnya harus enam?

Pengembang ambil yang minimal. Peraturan Menteri PU juga baru mengatur sampai sekian lantai, belum menghitung yang super high. (Hanya) dikatakan, di atas 16 lantai harus ada perhatian khusus. Jadi, dasarnya apa kita menetapkan demikian (lift harus sekian)? Perhitungan jumlah lift itu banyak teorinya. Tidak bisa semau saya. Yang bisa saya hitung, menunggu lift itu berapa lama. Ini juga tergantung siapa yang menghuni. Kalau penghuninya bekerja semua, nunggu-nya tidak bisa lama. Untuk itu juga tidak harus ada sekian lift. Bisa saja mereka pakai high speed lift.

Misalnya untuk bangunan di atas delapan lantai, apa yang harus dipenuhi supaya desainnya memenuhi persyaratan?

Tangga kebakaran harus baik, juga sistem pemadam api, semua ruangan dan kamar mandi terkena sinar matahari, lift cukup, ada evacuation floor khusus (kalau terjadi apa-apa) karena kita tidak bisa melarang orang tua tinggal di apartemen. Kalau hanya delapan lantai, sedikit lift cukup. Tapi begitu 3 x 8 lantai, itu jadi masalah. Bisa terjadi konflik, bentrokan, rebutan, karena orang terlalu lama nunggu lift. Masalahnya, itu juga nambah biaya. (Kalau diterapkan) yang sanggup tinggal di situ (apartemen) hanya orang kaya. Karena itu soal ini harus dianggap masalah sosial. Mesti ada tanggung jawab pemerintah. Kalau dilepas (ke mekanisme pasar), (akan banyak yang) tidak kebagian apartemen.

Hunian vertikal tanpa dukungan transportasi massal juga memicu masalah?

Dulu waktu program pembangunan 1000 tower rusunami, Wapres Jusuf Kalla minta (Gubernur) DKI Jakarta (Sutiyoso) mengizinkan KLB (koefisien lantai bangunan) sampai enam. Saya hitung, KLB lima saja dalam satu hektar lahan akan ada setidaknya 6.500 orang. Bayangkan, orang sebanyak itu turun semua, tak ada tempat parkir, open space (ruang terbuka) kurang. Akan ada bencana. Orang tidak bisa bergerak, mobilitas tersendat. Saya tulis surat ke Foke (Gubernur Fauzi Bowo yang menggantikan Sutiyoso). Dia langsung batasi (lagi KLB-nya jadi 3,5). Jadi, memang perlu expertice untuk melihat pembangunan (apartemen) itu (secara menyeluruh). Harus didukung transportasi umum, jalur pejalan kaki, sepeda, jangan semua mobil atau motor (yang akhirnya memicu konflik soal ruang parkir dan lain-lain). Juga bagaimana suplai air, pengolahan limbah, sampah, dan lain-lain. Hongkong misalnya, tidak membiarkan pembukaan perumahan baru dengan penduduk sekian tanpa (dukungan) stasiun kereta. Open space juga harus mendukung, karena penghuni punya anak, perlu ruang sosialisasi dan berkegiatan. Anak-anak itu paling energetik. Nanti mereka tawuran.

Kan ada TABG yang mengawasi desain apartemen yang hendak dibangun?

Memang, setiap rencana pembangunan gedung harus melewati TABG. Kalau tidak memenuhi (persyaratan) saya tidak akan tanda tangan. Tapi, jadinya seperti apa, kita tidak tahu. Itu kewenangan dinas terkait. Kita hanya memeriksa (desain bangunan) di atas meja. Di lapangan kadang (penerapannya) lain dari yang disetujui (Prof Gunawan menyebut contoh apartemen di Jakarta yang desainnya bahkan tidak melalui TABG tapi diizinkan dibangun). Jadi, persoalannya law enforcement (penegakan hukum). Saya juga tidak bisa proaktif (menyurati Gubernur Jakarta) karena buktinya apa (apartemen itu tidak layak diberi izin). Kalau nanti ada kasus (pada gedung yang desainnya melenceng dari saran TABG), baru bisa karena sudah ada evidence (bukti).

Ada apartemen di jalur kereta komuter di Jakarta yang begitu massif jumlah unitnya. Kenapa TABG tidak meminta pemerintah mengintegrasikannya dengan moda transportasi massal itu?

Kadang yang mengajukan ke TABG itu orang yang sudah punya tanah, sudah dapat SIPPT (izin) sehingga dia sudah berhak membangun. Kadang mereka mengajukan (desainnya secara) parsial. Nanti diajukan lagi lahan di sampingnya sehingga jadi besar. Tanggung jawab ada di dinas tata ruang. Jangan kasi block plan seenaknya. Begitu block plan keluar, TPAK tidak bisa bilang tidak berlaku. Itu produk legal. Kita hanya penasihat.

Bukannya sebelum block plan keluar TABG kasih rekomendasi dulu?

Nggak. Block plan sudah duluan keluar. Block plan itu kan orang mengajukan desain dan digambarkan menjadi block plan. KDB dan KLB-nya berapa, entrance (masuk)-nya dari mana, berapa lapis bangunannya. TABG menilai desain proyek yang lebih rinci. Jadi sudah semaunya developer. Sekarang (mau diusulkan) block plan harus nunggu (persetujuan) TABG dulu. Artinya TABG terlibat menentukan block plan.

Developer mengeluh TABG terlalu ketat sehingga perizinan gedung di Jakarta jadi lama?

Kita hanya minta desain yang membantu memperbaiki mutu kehidupan kota. Misalnya, developer ingin membangun apartemen. Kita tanya, dia menyumbang apa untuk kota? Paling ekonomi. Kota kan rugi, karena kalau ini (lahan) saya tanam pohon, polusi dan radiasi berkurang, temperatur turun, oksigen bertambah. Yang saya minta ke developer, bisa nggak daun (tanaman) yang kamu ambil (habis karena dibangunnya apartemen, Red) itu dikembalikan dalam desain. Misalnya, ada bagian-bagian bangunan yang dikasi tanaman. Kan tidak berlebihan saya minta begitu? Itulah tugas TABG. Selain itu anda perlu tahu, di Jakarta setiap tahun ada 17.000 unit (apartemen, perkantoran, dan lain-lain) yang mengajukan izin.

Menurut magister urban design dari University of California, Berkeley, Amerika Serikat, tahun 1983, dan PhD dalam social and cultural factors in architecture dari universitas yang sama tahun 1992 ini, penyediaan hunian rakyat terutama di perkotaan, seharusnya tidak diserahkan ke pasar seperti sekarang kendati disertai insentif. Pemerintah harus aktif mengadakannya. Untuk itu pemerintah harus mengontrol penguasaan dan harga tanah. “Kuncinya di situ (tanah),” kata Prof Gunawan.

Pemerintah juga perlu membuat program yang mendidik orang tinggal di apartemen, karena tinggal di apartemen mengubah perilaku dan hubungan sosial. Sistem dan regulasi pengelolaan apartemen juga harus jelas, tegas dan selalu dikontrol seperti halnya pembangunannya, untuk meminimalisir konflik. Fasilitas dan berbagai kegiatan yang memungkinkan penghuni melepas stres juga harus disediakan termasuk ruang terbuka, tempat bermain dan sekolah. “Rumah bukan semata soal fisik (komoditas) tapi tempat mendidik orang,” katanya.

Ia memberi contoh Taiwan yang membuat program pendidikan untuk orang tua dan anak-anak soal sampah. Sekarang Taiwan tercatat sebagai negara dengan penanganan sampah paling bagus. Pendidikan berhuni itu makin mendesak karena manusia yang tinggal di kota dan apartemen makin banyak. “Kota itu polis. Dulu di Yunani orang yang pantas tinggal di polis adalah mereka yang beradab, bertanggung jawab, tahu kewajiban. Jadi, didiklah rakyat kita menjadi beradab, disiplin,” tegas Prof Gunawan.

Lihat tampilan baru di housingestate.id

housing-estate.com