KPR Syariah dengan Margin Rendah

Big Banner

Lihat tampilan baru di housingestate.id

Housing-Estate.com, Jakarta – Salah satu kelemahan pembiayaan pemilikan rumah (PPR) secara syariah yang membuatnya belum populer, adalah margin (bunga)-nya yang tinggi atau periode (tenor) pembiayaannya yang pendek.

Sumber : Majalaha Housing Estate Edisi Juni 2016 | Foto : Susilo

Sumber : Majalaha Housing Estate Edisi Juni 2016 | Foto : Susilo

Kalau marginnya cukup rendah, tenornya pendek saja. Sebaliknya bila tenornya panjang, marginnya bisa lebih dari 1,5 kali bunga kredit pemilikan rumah (KPR) konvensional efektif floating.

Itu bisa terjadi karena umumnya PPR syariah menggunakan akad murabahah (jual beli) dengan margin flat (tetap) selama tenor pembiayaan. Di Indonesia yang fluktuasi ekonominya cenderung tinggi, margin flat itu sangat berisiko bagi bank sehingga harus di-cover dengan margin yang tinggi atau tenor yang pendek.

Berkaitan dengan itu belakangan sebagian bank mulai banyak melansir PPR syariah dengan akad non-murabahah, seperti ijarah muntahiyah bittamlik atau IMBT (financial lease atau pembiayaan sewa) dan/atau musyarakah mutanaqishah atau MMQ (pemilikan bersama atau diminishing partnership).

Apalagi, kebijakan rasio kredit dan nilai agunan atau loan to value (LTV) yang diberlakukan Bank Indonesia (BI) juga mendorong tumbuhnya PPR dengan akad non-murabahah dengan menetapkan persyaratan uang muka atau down payment (DP) yang lebih rendah.

Pricing atau margin PPR non-murabahah juga bisa fleksibel seperti bunga KPR konvensional mengikuti perkembangan bunga pasar. Sebab itu marginnya pun bisa rendah setara bunga efektif floating. Bank-bank pun bisa memberikan margin promosi fixed (tetap) selama beberapa tahun seperti pada KPR konvensional. Tenornya juga bisa panjang.

Sewa menyewa

Hal itu dimungkinkan karena PPR syariah dengan akad IMBT dan MMQ menganut prinsip kontrak sewa-beli. Cicilan terdiri dari harga pokok rumah plus margin sewa. Agar margin sewa lebih ringan, debitur (peminjam) menyetor uang muka sewa, katakanlah 15%.

Misalnya, pada akad IMBT bila debitur menginginkan sebuah rumah, bank akan membelikannya dan membuatkan kontrak sewa-beli selama periode tertentu dengan janji, pada akhir periode kontrak kepemilikan rumah dialihkan (hibah) kepada penyewa (debitur). Karena merupakan kontrak sewa, margin bisa ditinjau berkala (naik atau turun) mengikuti perkembangan pasar dan kesepakatan bank dengan debitur.

Akad MMQ juga ada unsur sewa menyewanya. Bedanya rumah yang disewakan dimiliki bersama. Jadi, bank dan debitur membiayai bersama pembelian rumah dengan porsi pemilikan (share) bank lebih besar. Misalnya, 80% atau 85%. Rumah kemudian disewakan dan hasilnya dibagi secara proporsional sesuai share masing-masing.

Penyewanya bisa debitur sendiri. Debitur menyetor hasil sewa yang menjadi bagiannya ke bank untuk membeli share bank secara bertahap, sehingga pada akhir periode kontrak rumah menjadi miliknya.

Contoh, harga rumah Rp100 juta, bank membiayai Rp85 juta, debitur Rp15 juta. Rumah disewakan Rp1 juta/bulan. Penyewanya debitur sendiri. Sebanyak Rp850 ribu dari hasil sewa itu menjadi hak bank, Rp150 ribu hak debitur. Bagian yang Rp150 ribu itu dibayarkan debitur ke bank untuk memperbesar share-nya sehingga pada akhir kontrak share bank menjadi nol. Yang menganggap kredit dari bank konvensional sebagai riba sangat baik memanfaatkan KPR syariah dengan skim MMQ dan IMBT. Di bawah ini beberapa bank yang menawarkannya.

kpr syariah bank bni

KPR Permata Syariah Bijak

Kebanyakan bank baru menawarkan satu akad non-murabahah terutama MMQ. Tapi, beberapa bank seperti PermataBank melansir lebih dari satu pilihan. “Kita punya komplit, murabahah, IMBT, dan MMQ. IMBT dilansir sejak tahun 2010, MMQ tahun 2015. Saat ini kita menggencarkan pemasaran KPR Bijak Syariah dengan akad MMQ,“ kata Dewi Damajanti “Maya” Widjaja, Senior Vice President, Head Mortgage VC PermataBank, kepada HousingEstate beberapa waktu lalu..

KPR Bijak Syariah dengan akad MMQ adalah KPR dipadu dengan tabungan syariah debitur di Permata. Makin besar saldo tabungan, kian rendah cicilan marginnya sehingga PPR bisa lunas lebih cepat.

Tenor KPR Bijak Syariah sama dengan KPR konvensional, maksimal 20 tahun. Penggunaannya bisa untuk pembelian dan pembangunan rumah, take over, dan lain-lain.

Misalnya, saat akad margin sewanya 9% per tahun fixed dua tahun. Setelah itu marginnya mengambang (floating) tapi tidak melebihi ceiling caps (batas tertinggi) yang disepakati di awal dan dicantumkan dalam kontrak. Patokan margin bunga acuan BI seperti BI Repo Rate atau SDBI.

Katakanlah sekarang bunga BI Repo atau SDBI 5%, maka margin KPR Bijak Syariah PermataBank menjadi 14% (5%+9%) dikurangi diskon. Bila bank memberi diskon 2%, maka margin sewa yang dibayar debitur per tahun menjadi 12%. Besaran diskon tergantung kemampuan bank, kredibilitas debitur, dan produk pembiayaan.

Misalnya, diskon untuk pembiayaan pembelian rumah berbeda dengan kredit multiguna beragun properti (refinancing). Diskon untuk kredit multiguna pasti lebih kecil. Review margin (harga) sewa dilakukan setiap tiga bulan. “Review margin sewa tergantung margin bagi hasil simpanan nasabah penabung di PermataBank dan situasi pasar keuangan selain bunga acuan BI,” jelas Maya.

Kalaupun terjadi situasi ekstrim, katakanlah biaya perolehan dana bank dari penabung melesat jadi 15% dan bunga acuan BI diasumsikan tetap, Bank Permata tetap hanya bisa mengenakan margin maksimal 14% (tanpa diskon), tidak bisa 20% (15%+5%), karena ceiling caps itu sudah tertera dalam kontrak.

“Ini kelebihan lain KPR Bijak Syariah dengan akad MMQ,” kata Maya. Karena itu PermataBank menggencarkan pemasaran MMQ karena paling fleksibel dan bisa bersaing dengan KPR konvensional.

Dengan akad MMQ debitur juga bisa meminta top up (peningkatan nilai kredit) setelah pembiayaan berjalan beberapa tahun, untuk membiayai sekolah anak misalnya. Caranya, bank membeli share debitur. Hal serupa tidak bisa dilakukan pada akad IMBT karena rumah sepenuhnya milik bank, debitur hanya penyewa.

Top up pada akad IMBT hanya bisa untuk pembiayaan renovasi rumah,” katanya. Selain itu dengan akad MMQ pembelian rumah inden (pesan dulu serah terima kemudian) dimungkinkan, sesuatu yang tidak bisa pada akad murabahah.

Sumber : Majalaha Housing Estate Edisi Juni 2016 | Foto : Susilo

Sumber : Majalaha Housing Estate Edisi Juni 2016 | Foto : Susilo

PKR iB Flexi CIMB Niaga

Bank lain yang sejak tahun 2015 menawarkan PPR syariah dengan akad MMQ adalah CIMB Niaga dengan nama Pembiayaan Kepemilikan Rumah (PKR) iB Flexi. Tenor pembiayaan sampai 20 tahun dan margin promonya beragam (di bawah 10% per tahun) fixed 1–5 tahun. Setelah itu marginnya floating mengikuti situasi pasar.

“Margin promo PKR iB Flexi lebih rendah dibanding bunga promo KPR konvensional sebagai insentif mendorong orang mengambil KPR syariah, karena banyak yang belum mudeng dengan KPR syariah (akad MMQ). Sedangkan margin pada masa floating sama dengan bunga KPR konvensional efektif floating (saat ini rata-rata 12 persen per tahun),” kata Febrian Sugiharta, Vice President Mortgage Product Development & Portfolio Management Head CIMB Niaga, kepada HousingEstate beberapa waktu lalu.

Ia menyarankan calon debitur mengambil PKR iB Flexi karena marginnya sangat kompetitif, tenor lebih panjang, dan persyaratan depe-nya lebih rendah 5% dibanding uang muka KPR konvensional. “Perbedaan depe lima persen itu matter lho,” ujar Febrian. PKR iB Flexi bisa dipakai untuk semua pembiayaan properti termasuk take over.

Maybank Rumah Syariah iB

PPR syariah MMQ dari Maybank Indonesia ini serupa dengan yang ada di Bank Permata dan CIMB Niaga. Marginnya fix selama sekian tahun pertama, setelah itu floating atau ditinjau berkala sesuai perkembangan pasar dan kesepakatan bank-debitur. Hanya saja, Maybank Rumah Syariah iB hanya bisa digunakan untuk membiayai pembelian rumah yang sudah jadi dengan maksimal pembiayaan Rp5 miliar/rumah dan tenor hingga 20 tahun. Marginnya kurang lebih setara dengan bunga KPR Maybank konvensional yang rata-rata 12% per tahun. Di luar itu KPR syariah dengan akad MMQ ditawarkan juga oleh Bank Muamalat dan OCBC NISP.

Lihat tampilan baru di housingestate.id

housing-estate.com

Large Rectangle
Large Rectangle

Share

Follow Me