Pakai KPR atau Tunai Bertahap?

Big Banner

Lihat tampilan baru di housingestate.id

Housing-Estate.com, Jakarta – Selain dengan kredit pemilikan rumah atau apartemen (KPR/KPA), satu dekade terakhir para developer juga menawarkan cara bayar tunai bertahap untuk pembelian properti yang dikembangkannya. Kalau semula jangka waktunya hanya 1–3 tahun, lima tahun terakhir bisa sampai 12 tahun! Mirip jangka waktu KPR/KPA dari perbankan.

Foto : dok. Majalah Housing Estate

Foto : dok. Majalah Housing Estate

Persyaratannya pun mudah tanpa BI checking dengan uang muka lebih ringan dan bisa dicicil atau bisa dinegosiasikan, atau tanpa uang muka, cukup tanda jadi (booking fee). Konsumen tinggal datang ke kantor pemasaran perusahaan developer, membayar tanda jadi dan/atau uang muka, bulan berikutnya mulai mengangsur selama periode yang disepakati. Beberapa developer bahkan memberikan cuti mengangsur selama 1–2 tahun setelah membayar uang muka.

Pertanyaannya, mana yang lebih bagus, membeli dengan KPR atau secara tunai bertahap langsung ke rekening pengembang? Jawaban para bankir kompak: untuk rumah yang hendak dihuni sendiri, lebih baik membelinya dengan KPR karena lebih aman dan terjamin.

Bank akan mengecek legalitas proyek dan kredibilitas developer serta meminta garansi dari developer untuk memastikan proyek dibangun sesuai janji. Tenor kredit pun jauh lebih lama (bisa sampai 20–30 tahun) sehingga cicilannya lebih ringan. Membeli dengan KPR makin aman, karena hampir seluruh rumah real estate dipasarkan secara inden (masih berupa gambar dengan janji serah terima kemudian).

“Dengan KPR orang bisa punya rumah tanpa mengganggu pemenuhan kebutuhan lain dalam waktu bersamaan,” kata Maryono, Direktur Utama Bank BTN. Pendapat senada diutarakan Dewi Damajanti “Maya” Widjaja, Senior Vice President, Head Mortgage VC, PermataBank. “KPR adalah cara tercepat, termudah, dan teraman memiliki rumah dengan dana terbatas,” ujarnya.

Untuk KPR pertama rumah tipe 70 m2 ke bawah, Bank Indonesia (BI) tidak menentukan depe-nya. Jadi, bisa bebas sesuai kesepakatan pengembang dan konsumen, Sedangkan untuk rumah tipe di atas 70 m2, depe-nya minimal 15%. Apalagi, sekarang banyak bank menawarkan bunga promosi yang rendah (di bawah 8% per tahun) fixed atau tetap selama 1–5 tahun. Jadi, cicilan rumah lebih ringan lagi.

Selain itu di sebagian perumahan, harga rumah yang dibeli dengan KPR biasanya lebih rendah dibanding bila dibeli secara tunai bertahap. Pasalnya, bila dibeli dengan KPR, pengembang bisa menerima dana dari bank lebih cepat secara bertahap sejak akad kredit disetujui sampai rumah selesai dibangun.

Makin panjang masa tunai bertahapnya, makin tinggi risikonya bagi konsumen. Bila terjadi wan prestasi (rumah tidak dibangun atau dibangun tapi meleset dari janji), posisi konsumen lemah. Bukti konsumen hanya surat bukti pemesanan. PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) baru diteken setelah pembayaran angsuran mencapai nilai tertentu, misalnya 15 atau 25 persen, tergantung kebijakan setiap pengembang. Ini pun baru cukup kuat secara hukum kalau diteken di depan notaris, bukan hanya perjanjian di bawah tangan antara pengembang dan konsumen.

“Kredit pengembang (pembayaran secara tunai bertahap) itu lebih cocok untuk pembelian rumah untuk tujuan investasi,” kata Maya. Prosesnya sederhana, tidak se-njelimet KPR, rumahnya bisa inden yang keberapapun juga, dan tenornya lebih pendek (rata-rata paling lama lima tahun walaupun ada sedikit developer yang menawarkan sampai 7–12 tahun). Prinsip ini juga berlaku untuk pembelian secara tunai.

Untuk tujuan investasi biasanya orang membeli rumah kedua. Dalam aturan BI, untuk rumah kedua dan seterusnya yang dibeli dengan KPR/KPA, persyaratannya lebih ketat dan uang mukanya jauh lebih tinggi. Bagi investor hal itu tentu kurang menguntungkan karena mereka jadi sulit mengatur cash flow-nya.

Sebaliknya dengan tunai bertahap, mereka bisa bernegosiasi dengan developer mengenai cara bayarnya, sehingga mereka bisa lebih fleksibel mengatur penggunaan uang cash-nya untuk berbagai keperluan, tidak hanya untuk membeli rumah.

Memang, tunai bertahap risikonya lebih tinggi. Tapi, investor sudah memperhitungkannya termasuk kemungkinan pembangunan rumahnya terlambat dan siap dengan risikonya. Untuk mengurangi risiko itu, biasanya investor membeli di proyek developer yang sudah mereka percayai reputasinya dan produknya dinilai menjanjikan keuntungan yang memadai.

“Ekspektasi kenaikan harga itu menjadi pertimbangan investor membeli secara tunai atau tunai bertahap atau dengan KPR,” kata Maya. Jadi, high risk tapi juga high return. Konsumen end user yang membeli rumah untuk dihuni sendiri tentu saja tidak terlatih dan siap dengan risiko itu. Karena itu sebaiknya membeli dengan KPR.

Lihat tampilan baru di housingestate.id

housing-estate.com

Large Rectangle
Large Rectangle

Share

Follow Me