Tetap Lebih Menguntungkan Beli Rumah Pakai KPR 

Big Banner

Lihat tampilan baru di housingestate.id

Housing-Estate.com, Jakarta – Saat ini waktu yang tepat membeli rumah karena pasar masih lesu, inflasi dan bunga bank rendah, serta developer haus likuiditas. Pertanyaannya, lebih baik membeli secara tunai atau dengan kredit pemilikan rumah (KPR)?

Menurut pakar pembiayaan perumahan Iskandar Saleh, jawabannya memang tidak bisa tunggal tergantung kemampuan dana, tujuan pembelian, profesi, dan lain-lain.

Bagi karyawan pembeli rumah pertama untuk dihuni sendiri misalnya, membeli rumah dengan KPR jelas pilihan paling efisien. Hanya dengan modal uang muka 10-30 persen dari harga rumah, kita sudah bisa punya rumah sendiri. Yang penting mampu membayar cicilan.

Selain itu membeli dengan KPR juga jauh lebih aman, karena bank ikut menyigi legalitas, kelayakan lokasi dan bangunan rumah, serta reputasi developernya bila yang dibeli rumah di proyek real estate.

Begitu pula bagi pedagang, lebih baik membeli dengan KPR. Jadi, selain untuk membayar depe, duitnya bisa diputar untuk bisnis. “Hasilnya pasti lebih besar daripada pembayaran bunga KPR,” kata doktor dalam bidang city planning dan housing finance dari University of Pennsylvania, Amerika Serikat (AS), itu.

Pendapat senada diutarakan konsultan keuangan Aidil Akbar Madjid. “Selagi bisa nyicil, lebih baik pakai KPR,” katanya dalam sebuah wawancara dengan housing-estate.com.

Bahkan, kendati pembelian tunai tidak mengganggu keuangan Anda, tetap lebih baik membeli dengan KPR. Paling tidak duit Anda bisa didepositokan yang menghasilkan pendapatan bunga.

Foto : dok. majalah housing estate

Foto : dok. majalah housing estate

Tertutup kenaikan harga

Memang, pendapatan bunga deposito jauh lebih kecil dibanding cicilan bunga KPR. Namun, beban bunga itu akan tertutupi oleh kenaikan nilai rumah. “Kenaikannya biasanya di atas inflasi atau minimal sama dengan inflasi,” kata Iskandar.

Misalnya, Anda punya uang Rp300 juta, hendak membeli rumah seharga Rp300 juta juga. Bila dibeli tunai, anda langsung kehilangan pendapatan bunga deposito. Tapi, kalau dibeli dengan KPR 10 tahun, DP 20 persen, bunga 12 persen per tahun, anda hanya keluar duit Rp60 juta untuk depe. Sisa uang Rp240 juta masih bisa didepositokan dan menghasilkan bunga.

Betul, anda membayar cicilan pokok dan bunga KPR sekitar Rp3,37 juta/bulan atau total Rp404 juta selama 120 bulan (10 tahun). Tapi, cicilan itu akan tertutupi  kenaikan nilai rumah. Dengan asumsi harga rumah naik rata-rata 10 persen/tahun, dikurangi biaya perawatan dan penyusutan bangunan rata-rata empat persen/tahun, pada akhir tahun ke-10 nilai rumah akan menjadi Rp570 juta.

Tentu saja nilai DP juga menentukan. Bila terlalu kecil, misalnya hanya 10 atau lima persen, perbedaan total cicilan dengan peningkatan nilai rumah tidak signifikan. Apalagi, kalau kualitas bangunan rumah jelek. Tiap sebentar ada yang rusak sehingga harus sering diperbaiki dan diganti, perbedaannya makin tipis.

Lokasi rumah juga berpengaruh. Kalau berada di lokasi yang kurang diminati, kenaikan harganya kecil saja. Karena itu Aidil menambahkan, penting mencermati bukan hanya lokasi, akses transportasi, suasana lingkungan, legalitas, fasilitas, tapi juga model rumah yang sesuai dengan selera target pasar serta tata letak bangunan dan kekokohan konstruksinya.

Kalau Investasi?

Lain cerita rumah yang dibeli untuk investasi, Iskandar berpendapat, lebih baik dibeli tunai. “Daripada duit hanya didepositokan, bunganya paling berapa, lebih baik dibelikan rumah. Harganya naik terus yang pasti lebih tinggi daripada bunga deposito, dan kita juga bisa menyewakannya. Gain (surplus dari kenaikan nilai) rumah bisa 10–15 persen per tahun, sedangkan return dari sewa bisa 3–6 persen,” katanya.

Mengacu pada contoh di atas, bila uang Rp300 juta itu hanya didepositokan, dengan bunga bersih lima persen/tahun, pada akhir tahun ke-10 nilai uang anda hanya naik menjadi Rp465 juta, jauh di bawah nilai rumah Rp300 juta yang pada saat itu sudah menjadi Rp570 juta.

Aidil sependapat, daripada didepositokan lebih baik duit “menganggur” itu diinvestasikan, misalnya dengan membeli rumah. “Tapi, pembeliannya tetap lebih baik pakai KPR,” kata peraih MBA dari Woodbury University, Los Angeles, AS, bidang keuangan dan pasar modal yang pernah bekerja di berbagai perusahaan keuangan di AS itu. Alasannya, kalau tunai kita hanya mendapatkan satu rumah. Sebaliknya dengan KPR dengan uang yang sama kita bisa membeli beberapa rumah. Yang penting kita mampu mencicil kreditnya.

Ia memberi ilustrasi. Misalnya, gaji anda Rp15 juta/bulan, pengeluaran rata-rata Rp8 juta sehingga ada surplus Rp7 juta/bulan. Anda memiliki deposito Rp300 juta dengan pendapatan bunga bersih Rp15 juta/tahun atau Rp1,25 juta/bulan. Bila semua deposito dipakai membeli rumah seharga Rp300 juta, anda langsung kehilangan aset likuid + pendapatan bunga Rp1,25 juta/bulan.

Sebaliknya kalau membelinya dengan KPR, Anda cukup membayar depe 30 persen, sehingga dengan deposito itu anda bisa membeli tiga rumah senilai total Rp900 juta dengan uang muka Rp270 juta, sehingga anda masih punya sisa deposito Rp30 juta.

Dengan KPR 20 tahun, bunga rata-rata 11 persen per tahun, cicilan rumah itu Rp2,1 jutaan/unit/bulan, tertutupi oleh surplus penghasilan anda yang Rp7 juta. Bila ketiga rumah laku disewakan Rp15 juta/unit/tahun, anda memperoleh tambahan pendapatan Rp45 juta/tahun dari tiga rumah.

Jadi, sekarang selain masih punya deposito Rp30 juta dan surplus penghasilan Rp7 juta/bulan yang digunakan untuk membayar cicilan KPR, anda juga memperoleh tambahan pendapatan dari penyewaan rumah Rp3,75 juta/bulan (Rp45 juta:12 bulan), plus aset berupa tiga rumah dengan harga awal Rp900 juta yang akan terus meningkat nilainya. Kekayaan sebesar itu tidak akan diperoleh bila uang Rp300 juta itu dihabiskan untuk membeli tunai sebuah rumah.

Untuk meminimalisir risiko, pastikan membeli rumah di lokasi favorit, dan sebaiknya membeli beberapa rumah tipe kecil atau sedang di beberapa lokasi ketimbang membeli satu rumah besar di satu lokasi. Intinya lebih baik membeli 3–4 rumah senilai Rp1 miliar daripada satu rumah dengan harga yang sama sesuai prinisp investasi: jangan menaruh duit di satu keranjang.

Lihat tampilan baru di housingestate.id

housing-estate.com

Large Rectangle
Large Rectangle

Share

Follow Me