Membeli Rumah, Tinggi Harganya Besar Biayanya

Big Banner

Lihat tampilan baru di housingestate.id

Housing-Estate.com, Jakarta – Ada benarnya kalau orang menyebut rumah sebagai pengeluaran terbesar dalam kehidupan seseorang. Bukan hanya tinggi harganya tapi juga besar biaya transaksinya. Mulai dari pajak, bea, biaya legalitas, sampai biaya KPR bila rumah dibeli dengan kredit bank. Total bisa mencapai 25–30% dari harga rumah. Jadi, untuk rumah seharga Rp200 juta saja kita harus menanggung biaya Rp50–60 juta! Karena itu bila sudah punya dana untuk membayar uang muka, sangat baik bila segera merealisasikan pembelian rumah.

pameran properti kpr

AJB

Setiap biaya masuk ke instansi dan institusi yang berbeda-beda. Notaris, bank dan developer hanya membantu memungutnya. Tapi, calon debitur harus melunasi semuanya kalau membeli rumah, karena satu sama lain terkait, menjadi syarat jual beli dan persetujuan pencairan kredit. Misalnya, transaksi rumah harus diikat Akta Jual Beli (AJB). Tujuh hari paling lama setelah AJB, tanahnya sudah harus disertifikatkan (istilah populernya BBN atau bea balik nama) atas nama pembeli.

“Karena sudah terjadi peralihan hak,” kata Pria Takari Utama SH MKn, Notaris dan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) di Kota Depok, Jawa Barat. Agar bisa disertifikatkan, pajak dan bea (BPHTB, PBB, PPh final)-nya harus sudah dilunasi. “PPN (Pajak Pertambahan Nilai) tidak termasuk karena bukan merupakan syarat (pembuatan akta) jual beli,” ujarnya.

Kalau yang dibeli rumah baru di proyek real estate, tanahnya harus sudah bersertifikat induk atas nama penjual dan sudah dipecah-pecah kavelingnya, sehingga siap disertifikatkan atas nama pembeli. “Kalau belum, PPAT tidak bisa membuatkan AJB. Atau bisa juga tapi belum ada nomornya, untuk menyenang-nyenangkan konsumen saja,” katanya.

APHT dan SHT

Rumah juga harus sudah ber-IMB. Apalagi kalau dibeli dengan KPR bank, IMB itu mutlak. Saat akad kredit diteken semua biaya KPR juga harus dilunasi. Akad ini juga butuh Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), yaitu akta pengikatan agunan (rumah) agar bank punya dasar menguasainya sebagai jaminan pelunasan utang. Dengan akta itu bila kredit macet bank bisa melelang jaminan.

“Tanpa APHT bank tak bisa melelang. Itu diatur dalam UU Nomor 4/1996 tentang Hak Tanggungan (UUHT),” ungkap Pri. APHT didaftarkan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat paling lambat tujuh hari setelah diteken. Dari situ BPN menerbitkan SHT (Sertifikat Hak Tanggungan) untuk bank. Bank tidak mau mencairkan kredit kalau belum ada APHT.

Perumahan Menengah Metland Cibitung

Dok. Majalah HousingEstate

SKMHT

Dalam praktik sering proses pembuatan APHT belum bisa dilangsungkan, karena misalnya pemohon tidak bisa hadir sendiri di hadapan PPAT atau pensertifikatan tanah sedang berjalan. Dari situ muncul apa yang disebut dengan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). Tentu saja ini biaya lagi. Bahkan, kini di semua daerah SKMHT itu diwajibkan.

Ini terkait dengan pemberlakuan UU No. 28/2009 tentang Pajak dan Retribusi Daerah yang melimpahkan penarikan PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) dan BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) dari Ditjen Pajak (pemerintah pusat) ke pemerintah daerah. Kalau dulu waktu diurus Ditjen Pajak verifikasi dan validasi setoran pajak dan bea dari PPAT pasca AJB itu hanya dua hari, di tangan Pemda melar sampai dua minggu.

Padahal, paling lama tujuh hari setelah AJB harus dilakukan BBN. Proses BBN butuh bukti pelunasan pajak dan bea itu. “Jadi, kita bisa melanggar UU. Karena itu muncul SKMHT untuk menjembatani,” jelas lulusan Program Kenotariatan UI (Depok) ini. UUHT memberi toleransi hingga satu bulan untuk memproses SKMHT menjadi APHT. Kalau untuk AJB, BBN, dan APHT  perlu jasa PPAT, perjanjian kredit butuh jasa notaris. Sementara SKMHT bisa pakai akta notaris atau PPAT.

Roya

Selesai? Belum! Setelah kredit lunas debitur masih harus merogoh kocek untuk roya atau pelepasan jaminan (hak tanggungan). Surat permintaan roya dari bank dibawa ke BPN setempat bersama surat keterangan kredit sudah lunas, SHT, dan sertifikat tanah. Berdasarkan semua dokumen itu BPN menerakan hapus jaminan di sertifikat tanah. “Pengurusan roya bisa langsung ke kantor pertanahan, bisa juga lewat Notaris/PPAT,” kata Pri.

Biaya KPR

Kalau pajak dan bea jelas angkanya: PPN 10%, PPh final 5%, dan BPHTB 5% dari nilai jual rumah yang terkena bea, tidak demikian dengan biaya KPR (provisi, administrasi, APHT/SKMHT/SHT, asuransi jiwa, asuransi kebakaran, appraisal, dan meterai). Besarannya bervariasi tergantung kebijakan bank, nilai dan tenor kredit, usia debitur, kondisi bangunan, dan tarif honor Notaris/PPAT setempat.

Bank CIMB Niaga misalnya, tiga tahun lalu untuk kredit Rp700 juta berjangka delapan tahun yang diambil seorang debitur berusia 51 tahun, mengenakan provisi 1%, notaris 0,6%, asuransi jiwa 1,67%, dan asuransi kebakaran 0,27%. Sementara Bank BTN mematok biaya yang sama untuk semua KPR non subsidi (lihat tabel).

Untuk nasabah tertentu, biaya-biaya itu bisa ditawar. Misalnya, nasabah yang sudah sekian lama menyimpan dananya di bank yang memberikan KPR, transaksi bisnisnya juga melalui bank itu, dan lain-lain.

Contoh Biaya KPR di BTN dan BNI Tahun 2015

Item  Biaya
 BTN  BNI
 Akta Notaris  0,5%  1%
 Provisi  1%  1%
 Administrasi  Rp250.000  Rp500.000
 APHT/SKMHT  1,2%  -Rp850 ribu untuk KPR hingga Rp100 juta

-Rp1,2 juta untuk KPR > Rp100–250 juta

-Rp1,7 juta untuk KPR > Rp250–500 juta

-Tiga permil untuk KPR > Rp500 juta

 Asuransi Jiwa  1,05%/15 tahun  Hingga 1,5% tergantung usia debitur dan tenor kredit
 Asuransi kebakaran  0,4%/15 tahun  Hingga 0,6% tergantung usia debitur dan tenor kredit
 Taksasi *)  Rp500.000  Rp500.000

Sumber: Wawancara HousingEstate dengan pejabat bank dan sumber lain

*) Lazimnya hanya untuk pembelian rumah seken, bukan rumah baru di proyek real estate. Biaya bisa lebih rendah atau lebih tinggi tergantung nilai kredit dan negosiasi dengan perusahaan penilai (appraisal).

Biaya tidak resmi

Sementara biaya legalitas (IMB, AJB, BBN, roya) resminya tidak besar. Regulasi yang mengaturnya pun jelas (lihat tabel). Tapi, praktiknya bisa sangat berbeda. IMB misalnya, di sebuah kota di pinggiran Jakarta untuk bangunan tipe 64 m2 tarif resminya hanya Rp600 ribuan tapi kenyataannya bisa Rp2 juta lebih. Begitu pula BBN, resminya hanya satu permil dari nilai tanah ditambah PNBP Rp50.000 dan kas negara Rp25.000. Namun, praktiknya bisa jauh lebih besar.

Misalnya, dari survei HousingEstate, untuk rumah tipe 45/76 di sebuah perumahan menengah di Kota Bekasi (Jawa Barat), pengembang menarik BBN Rp2 juta, tipe 60/105 antara Rp2,5–3 juta. Di perumahan lain di kota yang sama, sebuah perumahan mengenakan biaya Rp2,4 juta untuk BBN rumah tipe 34/90, sedangkan di perumahan lain di dekatnya biaya BBN+AJB untuk semua tipe rumah ditetapkan Rp5,1 juta.

Tentu saja biaya-biaya itu tidak masuk ke saku pengembang tapi ke kas instansi pemerintah. Kenapa begitu jauh beda biaya riil dengan tarif resmi? “Sudah begitu aturan dari kantor pertanahan di sini,” jawab staf pemasaran salah satu perumahan itu dan diamini yang lain. Hal serupa terjadi pada APHT/SKMHT/SHT. Tarifnya tidak diatur dalam regulasi spesifik, hanya berdasarkan konvensi di kalangan PPAT, yaitu sekitar 0,25% dari 125% nilai kredit.

Tarif dihitung dari 125% nilai kredit untuk meng-cover risiko kalau kredit langsung macet, jadi sudah ada biaya administrasi dan legalitasnya. Tapi, dalam praktik biaya APHT/SKMHT/SHT yang harus dibayar konsumen bisa lebih besar (lihat tabel Contoh Biaya KPR).

Sangat bervariasi

Cara pengenaan pajak, bea, dan biaya pembelian rumah itu di proyek real estate juga sangat beraneka. Biaya KPR misalnya, di umumnya perumahan tidak dimasukkan dalam harga jual. Sebaliknya IMB di seluruh perumahan sudah included dalam harga rumah bersama biaya sambungan listrik, sehingga kita tidak tahu berapa biayanya per rumah. PPN di kebanyakan perumahan juga sudah mbulet dalam harga rumah, tapi ada saja perumahan yang harga rumahnya belum termasuk PPN 10%.

BPHTB dan BBN di hampir semua perumahan dikecualikan dari harga rumah. Tapi, sebagian kecil menetapkan harga jual yang sudah mencakup seluruh pajak, bea, dan biaya kecuali biaya KPR. Sementara di sebagian perumahan lain harga rumahnya belum termasuk BBN dan/atau AJB selain biaya KPR.

Karena itu penting bagi konsumen bukan hanya menyiapkan dana, tapi juga mencermati lebih jeli semua pajak, bea, dan biaya pembelian rumah itu. Jadi, kita bisa membuat perbandingan yang fair terhadap rumah-rumah sekelas sebelum memutuskan membeli. Bila tidak kita bisa terkecoh menyangka rumah yang satu lebih murah dari yang lain. Padahal, setelah transaksi kita masih harus membayar lagi sejumlah biaya yang di perumahan lain sudah termasuk dalam harga jual.

Contoh Biaya Legalitas Resmi Tahun 2015

 Item  Biaya  Regulasi
BBN  1 permil dari nilai tanah+PNBP Rp50.000+kas negara Rp25.000  PP No 13/2010 tentang Jenis dan Tarif atas jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) pada Badan Pertanahan Nasional
 Akta Jual Beli (AJB)  Maksimal 1% dari nilai transaksi di akta  PP No 37/1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
 Akta Notaris  -2,5% untuk kredit hingga Rp100 juta

-1,5% untuk kredit > Rp100 juta–1 miliar

-1% untuk kredit > Rp1 miliar

 UU No 30/2004 tentang Jabatan Notaris
 APHT/SKMHT  Berdasarkan konvensi 0,25% dari 125% nilai kredit  Tidak ada regulasi spesifik yang mengatur
 SHT  Bervariasi. Untuk kredit Rp250 juta ke bawah biayanya berupa PNBP Rp200.000  –
 IMB  Tergantung peraturan setiap daerah. Di Kota Bekasi misalnya, untuk rumah tipe 64 m2 biaya IMB-nya Rp600 ribuan  Perda Kota Bekasi No 06/2011 tentang Retribusi Izin Mendirikan Bangunan
 Roya  Rp100.000 per satu hak tanggungan yang membebani satu hak atas tanah  PP No 13/2010 tentang Jenis dan Tarif atas jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) pada Badan Pertanahan Nasional

Sumber: Survei HousingEstate dan sumber lain

Lihat tampilan baru di housingestate.id

housing-estate.com

Large Rectangle
Large Rectangle

Share

Follow Me