Panangian Simanungkalit: Investasi Properti yang Benar itu Masuk Susah Keluar Gampang

Big Banner

Lihat tampilan baru di housingestate.id

Housing-Estate.com, Jakarta – Seorang pengusaha properti menyebut Panangian Simanungkalit sebagai “Citibank”-nya bisnis properti, karena melalui pernyataan-pernyataan, tulisan, dan sekolahnya, ia membuat publik melek properti. Bukan hanya orang awam, wartawan, profesional, konsultan properti, bankir dan pejabat pemerintah, tapi juga pengusaha properti atau developer itu sendiri. Sebelumnya bisnis properti hanya dipahami  segelintiran pengusaha.

Panangian Simanungkalit

Panangian Simanungkalit

Citibank adalah bank asing yang pertama kali memperkenalkan produk kredit pemilikan rumah (KPR) komersial, sekaligus sumber utama direksi bank-bank swasta besar di Indonesia sebelum reformasi tahun 1998-2000. Sampai kini pun direksi sebagian bank itu masih dihiasi jebolan bank asal Amerika Serikat (AS) tersebut.

Waktu itu bisnis properti didominasi para konglomerat yang bisnisnya menggurita ke berbagai sektor termasuk perbankan. Karena itu “perselingkuhan” antara perusahaan developer dan bank dalam satu grup bisnis mudah sekali terjadi, kendati ada aturan legal lending limit (LLL) dari Bank Indonesia (BI) yang membatasi penyaluran kredit kepada grup usaha sendiri. Perselingkuhan dalam bentuk pembiayaan pembelian tanah secara besar-besaran itu menjadi fokus kritik Panangian selain pengadaan rumah murah oleh pemerintah yang terlalu mengandalkan peran developer swasta.

Menurut alumni teknik sipil dari UNS Solo ini, perkawinan gelap bankir-developer itu akan menciptakan gelembung (bubble) yang bisa menyeret jatuh ekonomi nasional, karena memicu kenaikan harga tanah yang sangat cepat jauh melampaui nilai fundamentalnya. Apalagi, spekulasi tanah yang tak terkontrol itu juga menggunakan dana pinjaman dalam valuta asing. Media massa waktu itu ramai dan rutin memberitakan pernyataan dan kritiknya. Akibatnya, para pengembang, juga pejabat pemerintah, alergi dengan sosok Panangian. Klien dan proyek ogah mendatangi kantor konsultan dan broker propertinya.

Praktis, ayah dua anak ini waktu itu seperti paria yang berdiri sendiri memberi peringatan, tanpa pembela, tanpa kolega, kecuali mungkin media massa. Baru setelah pecah krisis moneter tahun 1998 yang antara lain dipicu penyaluran kredit properti yang berlebihan, berbagai pihak mengakui peringatan Panangian. Tapi, semuanya sudah terlambat.

Hampir seratus bank dilikuidasi, puluhan ribu perusahaan rontok atau pingsan, sementara ratusan bank lain digabung dan direkapitalisasi (disuntik modal baru). Lebih dari Rp400 triliun digelontorkan pemerintah dalam bentuk obligasi rekapitalisasi untuk menyelamatkan bank-bank itu termasuk regulatornya BI. Harga yang teramat mahal untuk pengabaian terhadap sebuah peringatan. Jangan heran krisis moneter itu bertransmisi menjadi krisis ekonomi dan politik yang menjatuhkan rezim yang berkuasa.

Kini ketika semua orang bebas dan suka-suka bicara, yang diperlantang oleh perkembangan teknologi informasi (TI), media online dan media sosial (medsos), suara Panangian sudah jarang terdengar. Kalaupun bicara, sudah jarang pula yang jadi headline media massa. Panggung sudah begitu bising dengan aneka suara, informasi sudah bak tsunami, sehingga orang bingung mau mendengar siapa dan menyimak informasi yang mana.

MSc in Property Valuation & Management dari University of Technology Malaysia ini memilih sibuk mengurus Panangian School of Property dan kantor konsultan PT Panangian Simanungkalit & Associates ketimbang bicara.

“Ngomong pun sekarang dicuekkan saja (oleh yang berkepentingan),” kata Ian, sapaan akrabnya, kepada Yoenazh Khairul Azhar, Halimatussadiyah dan fotografer Susilo Waluyo dari HousingEstate yang menemuinya di kantornya di Thamrin City, Jakarta Pusat, beberapa waktu lalu.

Kenapa kali ini bisnis properti lebih lama pulih?             

Zaman Presiden SBY (2004-2014) ada decoupling (pemisahan) antara politik dan ekonomi. Dinamika politik, bom Bali dan Marriot, dan lain-lain tidak mempengaruhi ekonomi. Bisnis properti tetap tumbuh bagus. Saat Pak Jokowi naik, situasinya berubah. Ekonomi global merosot, ekonomi China kontraksi, yuan didevaluasi, harga komoditas jatuh, ekspor anjlok, terrorist attack makin intensif, politik populisme naik, Brexit di Inggris menang, Donald Trump terpilih, dan lain-lain campur baur, mempengaruhi ekonomi. Kemudian ada Pilkada DKI (yang kental nuansa SARA-nya dan membelah warga Jakarta serta Indonesia). Itu semua awalnya (yang membuat bisnis properti masih lesu). Saat ekonomi jelek, politik jadi negatif menunggangi situasi. Tax amnesty (akhir tahun 2016) diharapkan masuk ke properti. Tapi, karena pilkada DKI orang takut walupun respek sama pemerintah karena kita sudah investment grade, investasi asing terus masuk, cadangan devisa makin besar, rupiah stabil, bunga turun dan seterusnya. Orang lebih memilih menaruh uang di deposito dan surat berharga. Sampai sekarang penjualan properti menengah atas (di Jakarta dan sekitarnya) tidak bergairah. Jadi, problemnya lebih ke psikologis karena kelas middle upper (yang selama ini menjadi penggerak bisnis properti) menahan uangnya. Mereka melihat, kok bisa-bisanya Jakarta yang mature (dalam berbagai aspek dibanding daerah lain) dipolitisasi? Mereka jadi ragu dan pesimis, karena 2018 ada pilkada serentak di seluruh Indonesia. Yang paling dekat Jakarta, pilkada Jawa Barat. Ini mirip (pilkada Jakarta) nggak? Mereka menunggu sampai pilpres (pemilu DPR dan presiden tahun 2019).

Bukan karena harga properti sebelum 2014 memang sudah ketinggian?

Nggak juga. Yang beli properti di (kota baru) Alam Sutera (Serpong, Tangerang Selatan-Banten), Kelapa Gading (Jakarta Utara), dan lain-lain itu kan selama ini orang yang beli-beli aja daripada duitnya ditaruh di deposito, bukan untuk ditinggali. Itu tradisi mereka pedagang Tionghoa. Mereka kolektor (bukan investor) yang lebih percaya real asset ketimbang financial asset. Sekarang para kolektor itu menahan diri gara-gara pilkada itu. Sebelumnya mereka sudah punya dua tiga rumah atau ruko (sebagai koleksi), jadi buat apa nambah dalam suasana politik seperti ini? Coba, kalau ekonomi lagi bagus (dan politik tidak membuat mereka cemas), mau beli 20-30 rumah atau ruko juga nggak masalah. Kelas menengah di bawahnya ikut terpengaruh. Dia lihat bos-bosnya nggak beli dulu, mereka juga ikut menahan diri. Makanya deposito di bank tumbuh di atas 13 persen, penyaluran kredit rumah hanya 7–8 persen. Mungkin psikologi pasar itu akan pulih kalau nanti pilkada serentak berjalan bagus, terutama di Jawa Barat. Sekitar 65 persen kapitalisasi bisnis properti di Indonesia ada di megapolitan Jakarta dan sekitarnya (Jabodetabek) dan Jawa Barat.

Penyebab lain?

Sekarang juga ada tendensi orang makin rasional. Buat apa beli (properti) kalau nggak bisa disewakan. Mulai orang berpikir eman eman, karena banyak (properti) yang kosong di BSD (Serpong, Tangerang), Alam Sutera, dan lain-lain. Akan lebih rasional lagi kalau pajak progresif diberlakukan, tapi kan nggak jadi, ditunda. Kalau nanti keadaan sudah membaik, mereka akan beli lagi. Bedanya, mungkin nggak numpuk di satu lokasi lagi, tapi lebih menyebar dengan properti lebih kecil-kecil. Pengumuman menteri keuangan yang memberi kesan pemerintah akan memonitor (rekening) setiap orang juga berpengaruh. Yang mau disasar sebenarnya kan bukan pemilik rekening Rp1-2 miliar tapi yang ratusan miliar sampai triliunan. Tapi, karena diumumkan, secara psikologis jadi mengganggu. Orang makin menahan diri, ingin melihat situasi dulu.

Bagaimana dengan kebijakan BI soal loan to value (LTV)?

BI memang perlu lebih cermat, tidak terlalu reaktif dan cepat menaikkan LTV (ketentuan maksimal plafon kredit rumah) akhir tahun 2013. Kebijakannya terlalu textbook thinking, padahal BI tahu kebijakan itu sangat negatif terhadap pertumbuhan (bisnis properti). BI memang kemudian merelaksasi (ketentuan minimal uang muka rumah itu akhir tahun 2016) menjadi 25 persen, 20 persen dan terakhir 15 persen, tapi momentumnya sudah terlambat sehingga pasar tetap nggak bergairah. Yang dibutuhkan itu penyesuaian agar pasar tidak hard landing seperti sekarang tapi soft landing.

Sekarang kita hanya bisa menunggu psikologi pasar membaik?

Iya, karena psikologis nggak bisa diperbaiki (oleh developer) dan sekali lagi (properti yang dibeli kolektor itu) bukan kebutuhan. Dia beli atau tidak, bisnisnya tetap jalan. Harusnya (dalam situasi seperti sekarang properti untuk) end user (yang membeli properti untuk dihuni sendiri) digenjot.

Tapi kelas menengah juga nggak beli?

Karena ikut-ikutan menahan diri, bukan karena daya beli, Rumah bersubsidi saja banyak yang nggak ditempati, jadi investasi. Pegawai beli karena eman eman subsidinya nggak dimanfaatkan. Kalau mau dipetakan dunia perumahan kita, aduh, kita ngomongin hal yang salah semua. Tiba-tiba pemerintah omong sudah bangun sejuta rumah. Dari mana sejutanya?

Bukan karena pasar makin didominasi kaum milenial yang kebanyakan tidak mampu membeli rumah karena harganya kadung tinggi?

Itu nggak bisa dihindari, natural. Tapi sekarang lesunya bukan karena itu. Contoh, anak saya pasti beli rumah di-support mertua atau bapaknya karena dia nggak mampu. Paling (kaum muda) yang mampu 10 persen. Itu problem global. Rumah di Cikarang (Bekasi, Jawa Barat) mungkin mampu mereka beli tapi mereka nggak mau. Mendingan ngontrak. Apartemen di tengah kota mungkin juga bisa, tapi mana suplainya yang bisa dibeli kaum muda bergaji hingga Rp7 jutaan? Kecuali pemerintah memerintahkan pengembang jual apartemen Rp300 jutaan dengan subsidi perizinan dan lain-lain, itu bisa. Tapi, ada nggak gubernur (atau walikota) yang mau begitu? Selain itu pasti dicegah juga sama konglomerat. Tanah-tanah (di kota itu) kan konglomerat semua yang menguasai. Yang begini ini harus order besar dari Presiden. Masalahnya nggak ada lingkaran elitnya yang mengarahkan ke situ walaupun mereka tahu pemilikan papan merupakan sumber utama kesenjangan sosial. Menteri, gubernur dan seterusnya kalau udah ngomongin tanah, udah tahu, oh (tanah itu) punya (pengusaha) temen kita. Jadi, pasti nggak ngomong (sama presiden agar dikembangkan jadi apartemen murah). Sudah dijahit (mulutnya). Padahal, gubernur, walikota, bupati itu penguasa kota. Kalau dia sudah omong, yang lain harus tunduk, harus negosiasi. Jadi program depe rumah nol persen (dari Gubernur DKI Anies Baswedan) layak kita tuntut (realisasinya). Kalau developer saja masih bisa bangun apartemen Rp300–400 jutaan di Jakarta, kenapa pemerintah nggak bisa?

Kenapa banyak pengembang tidak mau menggarap apartemen murah yang pasarnya begitu besar?

Nggak ada alasan mereka mengembangkan properti menengah ke bawah walaupun pasti laku bak kacang goreng, karena pasar kolektor itu akan ada terus. Nggak ada masalah buat pengembang (penjualan turun saat bisnis properti lesu seperti sekarang), yang penting masih jalan. Mereka bisa jual office dulu, bikin produk yang lebih kecil, atau genjot ini itu. PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) yang mereka bayar (atas tanah yang belum dikembangkan) juga sangat murah. Kalau pemerintah menerapkan pajak (yang lebih tinggi) untuk lahan yang belum dikembangkan, baru mereka… (teriak).  Atau orang yang mau jual hampir sama dengan (jumlah unit) yang ada di stoknya, mereka terpaksa berubah. Misalnya, ruko kosong 2.000 unit, semua pemiliknya pingin jual. Tapi, yang kayak gitu kan nggak terjadi karena masih banyak kolektor yang lebih percaya real asset itu. Mereka tidak butuh uang cash, karena bisnisnya tetap jalan. Jadi, developer nggak akan berpikir rasional 2.000 hektar tanah (yang dikuasainya) bakal habis atau nggak. Kapitalisme (seperti itu) di negara ini dari dulu tidak ada yang menentang.

 

Jadi bagaimana seharusnya?

Harus ada instruksi Presiden kepada pemerintah daerah yang menyatakan pembangunan rumah murah di kota-kota besar merupakan hajatan nasional yang wajib disukseskan, dan didukung peraturan. Kayak 2.000 unit (apartemen murah) yang diresmikan Presiden Jokowi di Pamulang, Tangerang Selatan, itu harus diperbanyak sehingga jadi model yang bisa dilihat pengembang dan diikuti. Tapi, kalau nggak ada kebijakan resmi dan peraturannya, mereka nggak akan mau. Suplai rumah murah itu sangat tergantung kemauan politik pemerintah.

Bagaimana dengan perkembangan e-commerce dan perubahan perilaku belanja karena perkembangan internet?

Belum berpengaruh signifikan terhadap bisnis properti karena pertumbuhan ekonomi dan permintaan properti kita masih tinggi. Paling konsep propertinya yang berubah atau bergeser. Misalnya, mall jadi lebih ke life style dan F&B, tapi belum sampai mengurangi square meternya seperti di Jepang. Kita masih akan terus tumbuh. Jadi, kalau Glodok, Roxy dan mall-mall makin sepi, itu karena pergeseran permintaan. Jadi, akan ada properti yang sunrise, ada yang sunset mengikuti perubahan demografi, populasi, perilaku, dan perkembangan wilayah. Memang begitu siklusnya. Karena itu properti eksisting harus di-renewal agar tetap bisa merespon perubahan. Seperti di Singapura, Arab Street diremajakan sehingga hidup lagi. Masalahnya, pemerintah kita punya nggak program renewal? Kalau tidak, ya mati aja properti di kawasannya.

Di kawasan elite Jakarta seperti Pondok Indah dan Kemang banyak yang menjual rumahnya?

Itu karena pemiliknya meninggal atau sakit, atau prospeknya dianggap menurun karena dilewati busway, bulenya berkurang, dan lain-lain. Benar, sejumlah rumah yang dipasarkan di kawasan itu sejak beberapa tahun lalu sampai kini belum laku. Bahkan, yang dulu dibeli Rp11 juta per meter, sekarang ditawarkan Rp10 juta juga nggak laku. Tapi, itu hanya sebagian kecil. Sebagian besar yang beli di situ nggak butuh uang (dan harus menjual rumahnya). Berarti ekonomi masih bagus kan? Nanti kalau properti rebound lagi, rumah yang nggak laku itu pasti laku juga. Pasar properti di Indonesia itu tidak pernah jatuh masif seperti di negara-negara maju, karena nilai penyaluran KPR kita baru tiga persen dari PDB dibanding di negara maju yang sudah puluhan persen. Artinya properti yang besar-besar itu dibeli tunai atau tunai bertahap. Jadi, nggak mungkin ada koreksi harga. Kalau butuh duit, ya dijual. Kalau nggak, tahan aja. Bahwa harganya jatuh kalau dijual, ya jatuh individual, case by case, bukan massal.

Jadi kolektor properti nggak terpengaruh?

Nggak. Beli Rp2 miliar, terjual Rp3 miliar aja mereka merasa sudah untung. Padahal secara investasi (gain) itu nggak layak. Investasi yang bagus itu masuk (mencari dan mendapatkan properti)-nya susah, keluar (menjual)-nya gampang. Waktu mau jual, yang mau beli ngantri. Bukan terbalik, masuk gampang, keluar susah. Itulah uniknya Indonesia, karena pemilikan properti tidak ada pajaknya (kecuali PBB). Jadi, orang beli properti karena lebih percaya real asset, bukan karena perhitungan investasi yang masuk akal. Nanti, generasi selanjutnya mungkin lebih rasional, koleksinya berkurang. Kalau engko engko-nya punya 10 rumah dan ruko, anak dan cucunya mungkin hanya lima atau tiga, karena investasinya sudah didiversifikasi ke surat berharga dan lain-lain.

Berarti developer juga harus berubah mengikuti perubahan itu?

Harus, karena pasar lebih rasional, jadi harus lebih dihitung. Sekarang sudah nggak pasti lagi uang akan ditaruh di properti seluruhnya. Berarti permintaan sudah nggak sebesar dulu. Harga-harga juga harus dikoreksi karena kalau ketinggian belum tentu orang mau. Desainnya pun perlu berubah. Mungkin tidak perlu sebesar dulu karena perkembangan TI. Sedangkan rumahnya mungkin harus dilengkapi sistem smart home atau apa. Saya kira pengembang sudah membaca perubahan pasar itu dan siap menyesuaikan diri.

Seperti dulu, berbincang dengan Panangian selalu mengasyikkan dan membuka wawasan. Bicaranya tetap bersemangat dengan topik tidak hanya properti tapi juga politik, ekonomi, kelakuan developer, politikus, dan lain-lain. Omongan pria kelahiran Tarutung, Sumatera Utara, 5 Januari 1960 yang tampak lebih muda dari usianya ini kerap menyambar kian kemari yang mengundang gelak tawa, yang tentu saja tidak bisa dituliskan di sini. Tanpa terasa hari sudah menjelang malam dan kami harus mengakhiri wawancara dan mohon diri.

Lihat tampilan baru di housingestate.id

housing-estate.com