Bill Cheng: Kami Menawarkan Kualitas Lebih Bagus dengan Harga Lebih Terjangkau

Big Banner

Lihat tampilan baru di housingestate.id

Housing-Estate.com, Jakarta – Dulu hanya satu dua pengembang asing yang masuk ke Indonesia, seperti dari Jepang dan Singapura, dengan jumlah proyek masih hitungan jari sebelah tangan. Tapi 5–6 tahun tahun terakhir puluhan proyek dikembangkan developer asing, terbanyak di Jakarta dan sekitarnya (Jabodetabek), tidak hanya dari Jepang dan Singapura, tapi juga China, Hongkong, Korea, Malaysia dan Australia. Kebanyakan mengembangkan apartemen, ditambah mall, perumahan tapak, dan gedung perkantoran dengan target pasar kaum menengah atas.

Bill Cheng, Presiden Direktur PT Brewin Mesa Development (BMD)

Bill Cheng, Presiden Direktur PT Brewin Mesa Development (BMD)

Skala dan nilai proyek juga serba besar. Dua menara apartemen Branz Simatupang dari Tokyu Land di Jakarta Selatan misalnya, investasinya lebih dari Rp1 triliun. Luas perumahan mewah Nava Park dari Hongkong Land di kota baru BSD City (6.000 ha) Serpong, Tangerang Selatan-Banten, mencapai 67 hektar. Sementara superblok Daan Mogot City dari PT China Harbour Jakarta Real Estate Development (China) di Jalan Daan Mogot, Jakarta Barat, luasnya 16 hektar.

Kenapa para developer asing itu bersemangat masuk ke Indonesia? Halimatussadiyah, Yoenazh Khairul Azhar, dan fotografer Susilo Waluyo, berbincang dengan Bill Cheng (37), Presiden Direktur PT Brewin Mesa Development (BMD), beberapa waktu lalu di Jakarta. Melalui BMD, pria muda asal Singapura ini melansir apartemen menengah atas The Lana di kawasan kota baru Alam Sutera (700 ha) Serpong melalui PT Brewin Mesa Sutera, perusahaan investasi patungan Brewin Mesa Pte Ltd dan Shenning Emerging Asia Real Estate Fund (keduanya dari Singapura), Oktober lalu.

Brewin Mesa Pte Ltd (joint venture Brewin Properties Pte Ltd dengan Mesa Investment Private Limited), adalah perusahaan investasi asal Singapura yang fokus pada pasar real estate di Indonesia.

Shenning adalah dana ekuitas swasta yang dikelola Shenning Investments Private Limited, perusahaan pengelolaan dana yang terdaftar di Singapura, yang didirikan Kwee Tek Liong dan Ng Chee Yuen. Shenning berinvestasi di kota-kota utama Asia dalam properti yang menarik.

Sementara Brewin Properties adalah perusahaan investasi milik keluarga Edmund Cheng yang mengendalikan Wing Tai Asia, pengembang properti terkemuka di Asia yang didirikan pertama kali di Hong Kong tahun 1955 sebagai perusahaan garmen. Sedangkan Mesa Invesment Private Limited dimiliki keluarga Kwee Tek Liong yang mengendalikan Pontiac Land Ltd, perusahaan real estate terkemuka lain di Singapura yang berpengalaman lebih dari 50 tahun mengembangkan properti mewah. Selama wawancara, Bill didampingi beberapa eksekutif BMD.

 

Sejak kapan mulai masuk ke Indonesia dan kenapa?

Kami mulai di Indonesia karena di Singapura sudah ada WingTai milik keluarga saya. Saya ingin memulai bisnis sendiri tanpa pengaruh keluarga. Saya tidak mungkin memulai bisnis dengan berkompetisi dengan keluarga sendiri. Singapura juga terlalu kecil dan (sudah) terlalu mahal. Kalau The Lana (2 menara/38 lantai/489 unit) bernilai Rp1,3 triliun di sini, di Singapura bisa 4-5 kali lebih besar. Kita nggak punya uang sebanyak itu (tertawa). Sementara China terlalu jauh, Malaysia dan Thailand saya tidak terlalu paham. Kalau Indonesia, saya pernah tinggal, saya tahu tempat dan geografinya, saya punya banyak teman di sini dan pasarnya sangat besar. Yang terakhir ini paling penting. Memang, banyak pengembang besar yang bagus di sini. Tapi saya melihat tetap ada peluang untuk proyek yang berbeda dengan kualitas lebih bagus, desain lebih matang. Kalau Anda mengunjungi galeri marketing kami, Anda bisa melihat diferensiasi itu. Kami mencurahkan semua pemikiran pada produk, desain dan pilihan material, untuk membuat proyek benar-benar menarik. Masih sedikit yang bisa menawarkan kualitas bagus seperti kami. Itu cara kami berkompetisi dengan pemain besar di sini.

 

Kenapa tidak berpatungan dengan pengusaha Indonesia?

Saya bermitra dengan Pontiac (di The Lana) karena (pemiliknya) sahabat saya sejak kecil, dari keluarga yang saya kenal. Kita punya visi yang sama tentang bagaimana menawarkan kualitas yang lebih bagus. Saya merasa developer lokal sudah besar. Jadi belum tentu mereka perlu kita (untuk bekerja sama). Joint venture itu harus punya nilai-nilai dan prinsip yang sama. Saya tidak terlalu mengenal developer di sini. Dalam kerja sama itu selalu ada risiko. Kalau saya tidak kenal baik partner saya, saya tidak berani bekerja sama. Saya tidak mau gagal atau terjadi konflik dalam kerja sama itu.

 

Latar belakang pendidikan Anda arsitektur?

Bukan. Ekonomi bisnis. Kakak saya yang arsitek, dia komisaris di Brewin Messa. Dia yang membantu memilihkan konsultan arsitek dan desain. Kita pilih Andrew Boomberg dari Aedas (firma arsitektur global ternama yang berbasis di Hongkong) untuk mendesain The Lana, karena desainnya tidak asal. Dia menciptakan desain antar-unit yang tidak saling berhadapan, yang disebutnya desain human sustainability, ramah terhadap sesama. (Selain itu) biasanya orang bikin apartemen (yang membuat penghuni) nggak saling kenal. Di sini kita buat beberapa tempat untuk berinteraksi, misalnya di lantai podium. Kita pertimbangkan juga arah hadap unit ke utara atau selatan dan menghindari sisi barat. Setiap unit didesain bisa tidak pakai AC, dijamin tidak panas. Kita buat unit contoh sedekat (semirip) mungkin dengan unit yang kita jual.

 

Data supply dan demand properti yang akurat di Indonesia tidak tersedia. Kalau anda berinvestasi tanpa mitra lokal, bagaimana anda mensiasati risiko itu?

Sebagai anak usaha WingTai kami sudah familiar dengan proyek properti mewah. Saya punya teman-teman di sini, kita juga mengandalkan agen (properti), saya berdiskusi dengan mereka. Saya mengunjungi seluruh proyek di sini, melihat galeri marketingnya, riset saya lakukan sendiri. (Hasilnya) di Jakarta proyek high end itu biasanya ada di CBD (area pusat bisnis) di golden triangle (kawasan segitiga emas seperti Jalan Sudirman–Thamrin–Gatot Subroto). Tidak mudah menemukan lokasi yang cocok. Apalagi saya memulai bisnis pertengahan tahun 2014 saat pasar high end sedang lesu. Karena itu kita pilih Alam Sutera dengan tetap menawarkan proyek high end tapi dengan harga lebih terjangkau. Harga apartemen mewah di Alam Sutera cukup Rp26 juta per meter persegi (m2) dibanding di CBD Jakarta yang minimal Rp50 juta.

 

Anda optimis berhasil?

Di Serpong ada empat pemain besar, Alam Sutera, Summarecon Serpong, BSD City, Paramount Land dan proyek lain yang tersebar di luar (keempat) township itu. Kita tahu banyak sekali pesaing. Karena itu kami memposisikan The Lana di segmen yang lebih tinggi daripada semua kompetitor. Pesaing kami yang sekelas di segmen itu hanya 3-4 proyek. Sementara proyek midend (menengah) sekitar 10–20 yang memasarkan apartemen seharga Rp15-20 jutaan/m2. Meskipun lebih kecil, pasar apartemen mewah akan selalu ada.

Selain itu (eksekutif BMD menambahkan), dengan banyaknya developer yang bermain di segmen menengah ke atas, peluang pasar high end dengan luasan unit di atas 100 m2 lebih terbuka. Keunggulan kita, baru memulai, sementara kompetitor sudah duluan muncul. Jadi harga kita bisa lebih rendah. Kita punya tipe 58 m2 satu kamar (bed room/BR) tapi tipe 2BR 104 m2 paling banyak. Ada juga tipe 3BR 124 m2 dan 3BR+ 149 m2. Harganya mulai dari Rp25 juta per m2 termasuk PPN dengan (pelapis lantai) marble impor dan sudah dilengkapi wardrobe (lemari pakaian) serta kitchen set lengkap dengan peralatan masaknya. Apartemen sekelas di sekitar kita harganya Rp27-28 juta, hanya pakai homogeneous tile tanpa wardrobe dan kitchen set.

 

Anda menargetkan investor?

Target kami enduser (orang yang membeli apartemen untuk didiami sendiri), juga investor. Enduser biasanya lebih menghargai kualitas desain. Kita tidak ingin hanya membangun, lalu meninggalkannya kosong (tidak terhuni). Unit 21 m2 (yang paling banyak ditawarkan pengembang) itu susah untuk ditinggali. Anda bisa lihat banyak proyek yang kosong di sekitar Serpong. Orang biasanya tetap punya rumah (tapak) dan hanya menyewakan kamar (unit) itu, bukan untuk ditinggali sendiri. Kita mendesain apartemen dengan memikirkan bagaimana orang nyaman tinggal di dalamnya. Alam Sutera juga hanya 10–20 menit dari Puri Indah (kawasan hunian elit di Kembangan-Jakarta Barat). Kalau orang tua di Puri Indah ingin membelikan anaknya rumah, tentu mereka pilih Alam Sutera yang harganya hanya separuhnya, tidak terlalu luas, hanya 700 hektar, lingkungannya lebih hijau, bersih, tertata dan nyaman. Buat saya Alam Sutera itu seperti extention (perluasan) dari Jakarta Barat. Investor juga kalau membeli saat harganya masih murah, tiga tahun lagi dijual, akan menghasilkan uang. Biasanya kalau enduser sudah masuk, investor juga ikut.

 

Beberapa pengembang Singapura tidak sukses mengembangkan proyeknya di sini sehingga akhirnya dijual lagi kepada mitra lokalnya?

Kami tidak mau berkomentar (tentang proyek pengembang lain). Yang jelas kita memulai dengan proyek yang kecil dulu (untuk meminimalisir risiko). Tapi, keliru kalau menganggap, karena dalam sekian bulan proyek belum laku, itu berarti gagal. Kita memang tidak berharap dalam enam bulan apartemen sudah terjual semua. Kita perlu waktu tiga tahun.

 

Apakah The Lana semacam proyek uji coba Brewin Messa di Indonesia atau akan berlanjut dengan proyek lain dalam jangka menengah panjang?

Saya sangat percaya pada negeri ini. Banyak peluang dan pasarnya sangat besar. Tunangan saya orang Indonesia. Saya akan menikah dan punya anak di sini. Jadi, bisnis saya untuk jangka panjang di Indonesia.

 

Apakah pemasaran The Lana secara presale menggunakan sistem seperti di Singapura atau mengikuti gaya Indonesia?

Presale sama sistemnya (di mana-mana). Bedanya di Singapura semua detil proyek telah disiapkan sebelum diluncurkan. Di sini detil informasi yang disiapkan (pengembang lokal) lebih terbatas saat presale. Karena itu kita memulai pemasaran akhir 2016 tapi sejak beberapa bulan sebelumnya sudah mempersiapkan galeri marketing dan show unit. Kita melakukan ground breaking (pemancangan tiang pertama) dulu, baru mulai berjualan. IMB The Lana juga sudah ditandatangani. Itu reputasi kami.

 

The Lana dijamin akan dibangun dan diserahkan tepat waktu?

PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) sudah mengatur itu. Jika telat, (pengembang) akan dikenai penalti. Di Singapura, hukum yang menjamin itu. Kamu tidak bisa membiarkan tanah tidak terbangun selama dua tahun atau terkena denda sangat banyak dari pemerintah. Pengembang diwajibkan pemerintah membuat escrow account (rekening penampungan duit konsumen). Di sini pun kami melakukannya, (tapi bukan karena diwajibkan pemerintah melainkan) karena kami mengambil kredit konstruksi dari bank. Jadi pembeli menyetor uang ke rekening bank. Bank tidak akan mengizinkan developer mengambil uang itu, lalu pergi tanpa membangun. Jika developer tidak punya pinjaman bank, mungkin saja mereka membawa lari uang konsumen. The Lana juga bisa dibeli dengan kredit pemilikan apartemen (KPA sehingga lebih terjamin) selain cash installment (tunai bertahap). Kita bekerja sama dengan lima bank. Harga KPA juga hanya beda tipis dengan harga cash installment. Target serah terima apartemen tiga tahun dengan grace periode (masa tenggang) enam bulan.

 

Apa yang paling tidak mendukung bisnis properti di sini menurut anda?

Pajak untuk proyek ini cukup bagus karena kami tidak terkena pajak barang mewah. Kalau kena, itu besar sekali, hingga 40 persen (bersama PPN, PPh final, dan BPHTB). Di Singapura pajak properti sangat rendah. Tapi, tentang legalitas (dan perizinan), ketentuan zoning (peruntukan ruang) dan kejelasan pemilik tanah, paling menantang di sini. Perizinan masih susah, sulit mengetahui apa yang boleh dan tidak boleh dibangun di sini. Legalitas, kepemilikan tanah, juga sering tidak jelas dan clear. Sekarang mulai berubah sedikit demi sedikit di era (Presiden) Jokowi.

 

Kenapa tetap bersemangat mengembangkan apartemen, padahal pasar sedang over supply?

Kenaikan harga sepanjang 2008 sampai 2014 tinggi sekali, lalu berhenti. Jadi, harga tidak turun tapi transaksi tidak ada. Ekonomi juga buruk, pemerintah tidak melakukan pembelanjaan, tak ada pembangunan infrastruktur, tak ada komoditi ekspor. Tapi sekarang berubah, Jokowi melakukan pekerjaannya dengan baik. Pasar mulai bergerak lagi. Apa yang saya jual sekarang harganya sama dengan dua tahun lalu. Saya yakin dengan program tax amnesty (pengampunan pajak), pembangunan infrastruktur (yang makin masif), ekonomi akan membaik. Jadi, sekarang waktunya mulai menjual. Bagi konsumen, ini saatnya membeli.

 

Oh ya, bagaimana perasaan anda tinggal di Jakarta yang semrawut, macet, dan riuh, dibanding Singapura yang rapi, bersih dan teratur?

Sangat terganggu tentu. Tapi, saya menutup mata sebelah saja (tertawa).

 

Sejak kecil Bill sering ikut ayahnya yang arsitek melihat proyek-proyek Wing Tai di Singapura. “Proyek pertama (Wing Tai) dibuka tahun 1979, bertepatan dengan tahun kelahiran saya,” kata sarjana ekonomi (bachelor of arts) dari Northwestern University, Amerika Serikat (AS), ini. “Sejak (sering melihat proyek-proyek properti) itu, saya tertari dengan dunia arsitektur secara natural dan saya pun ingin jadi developer,” lanjutnya. Pria kelahiran 2 September 1979 ini mengaku kagum pada ayahnya yang sukses di bisnis properti. “Saya membaca surat kabar dan mendapati nama ayah saya sebagai pengembang yang sukses dan disegani di Singapura. Saya pun bermimpi bisa seperti dia,” kata Bill yang sudah ke Indonesia tahun 2004 mendirikan perusahaan konsultan properti, sebelum keluar lagi dan bekerja di CapitaLand, perusahaan properti besar di bawah Temasek Holdings (BUMN raksasa milik Pemerintah Singapura).

Ia paham tidak mudah membangun perusahaan besar. Karena itu The Lana sebagai proyek pertama harus sukses karena akan menentukan langkah dia selanjutnya. Untuk itu Bill mengaku terus belajar berdasarkan pengalaman dan pencapaiannya di berbagai tempat kerja sebelumnya. Setamat kuliah tahun 2000 ia bekerja di perusahaan modal ventura Vertex Investment (juga milik Temasek Holdings), sebelum berlanjut ke Capita Land, Pramerica Real Estate Investors (Asia) Pte Ltd dan Prudential Investment. Selama di Prudential ia bersama timnya berhasil membangun shopping mall terbesar yang sampai kini masih menjadi mall bergengsi yang ramai dikunjungi orang.

“Itu waktu saya masih berusia 28 tahun,” kata pria yang bicara lugas dan penuh semangat namun tetap realistis ini. Tahun 2013 baru anak kedua dari tiga bersaudara yang gemar mengoleksi benda seni dan wine ini memulai bisnis lagi di Indonesia.

Lihat tampilan baru di housingestate.id

housing-estate.com