Memang Salah Kalau yang Beli Properti Itu Investor?

Big Banner

Lihat tampilan baru di housingestate.id

Housing-Estate.com, Jakarta – Properti bisa booming tahun 2010-2013 ditandai dengan kenaikan harga yang melompat-lompat dan selalu ludesnya setiap proyek yang dipasarkan, terutama karena peran investor (pemilik duit) yang bernafsu membeli karena berharap imbal hasil tinggi dari propertinya, berupa gain (surplus kenaikan harga) dan/atau pendapatan sewa.

Sentul City | dok. Majalah HousingEstate

Sentul City | dok. Majalah HousingEstate

Akibatnya memunculkan irono. Banyak properti yang sudah dibeli kosong atau tak dimanfaatkan karena tidak laku disewakan atau tidak menguntungkan dijual kembali, di  di sisi lain banyak sekali keluarga yang kesulitan mengakses hunian yang layak karena harga tanah dan properti yang meloncat-loncat.

Terkait itu akhir 2013 Bank Indonesia (BI) kemudian memperketat penyaluran kredit pemilikan properti (KPR/KPA) itu untuk mencegah bubble atau penggelembungan harga di atas nilai asasinya dengan menurunkan rasio kredit terhadap nilai properti atau loan to value (LTV) menjadi maksimal 70 persen untuk properti tipe di atas 70 m2 (rumah tapak dan apartemen) yang lazim dijadikan objek investasi.

Dengan demikian yang mau membeli properti itu dengan kredit bank untuk tujuan investasi harus sharing modal sendiri berupa uang muka minimal 30 persen, sehingga kualitas kredit diharapkan tetap terjaga dan harga properti yang dibeli tetap rasional.

Selain itu melalui ketentuan baru itu BI juga melarang pembelian rumah inden dengan KPR/KPA. Rumah harus sudah jadi, baru boleh dibiayai. KPR/KPA inden hanya boleh untuk rumah pertama yang diasumsikan untuk dibeli end user untuk dihuni sendiri.

Hasilnya, bisnis properti langsung anjlok tahun 2014 dan berlanjut sampai sekarang kendati dalam perjalanan BI sudah melonggarkan ketentuan LTV itu. Terakhir akhir 2017 ketentuan uang muka untuk rumah tipe di atas 70 diturunkan menjadi 15 persen dan KPR rumah inden diizinkan hingga rumah kedua.

Tentu saja faktor lain seperti politik dan ekonomi dunia juga mempengaruhi kelesuan itu. Akhir Mei Gubernur BI Perry Warjiyo berencana lebih melonggarkan ketentuan LTV property itu sebagai salah satu upaya makin menggairahkan perekonomian, kendati rinciannya belum dijelaskan.

Kalangan pengembang menyambut baik rencana BI itu. Menurut Corportae Secretary PT Intiland Development Tbk Theresia Rustandi,  sudah semestinya dilakukan berbagai upaya untuk kembali menggairahkan sektor property, salah satunya dengan memberikan insentif investor yang suka membeli properti untuk mendapatkan gain yang memadai.

“Kalau investor yang beli properti itu apa masalahnya? Sekarang kita butuh mereka untuk menggerakan ekonomi. Kalau nanti ternyata investor terlalu banyak (dibanding end user), tinggal diatur lagi. Jadi tarik-ulur aja, karena pengetatan LTV ini sudah terlalu lama. Ditambah jualan properti itu ada periode-periodenya, artinya dalam satu tahun itu masa kita berjualan sangat sempit,” katanya kepada housing-estate.com di Jakarta, Kamis (31/5/2018).

Theresia memberikan gambaran. Untuk menjual produk properti itu umumnya sangat sulit di semester pertama karena ada berbagai kegiatan mulai tahun baru, pendaftaran sekolah, hari raya dan lain sebagainya. Kalangan pengembang umumnya bisa berjualan secara efektif hanya di periode Agustus-September dan akan kembali pelan memasuki akhir tahun di November-Desember.

Periode yang singkat itu membuat pengembang harus bisa menggenjot penjualannya selama dua bulan itu, selain ekstra hati-hati ketika meluncurkan produk baru ke pasar. Belum stok lama yang menjadi inventory juga menjadi PR pengembang yang harus bisa terserap bila akan meluncurkan produk baru.

“Kalau LTV diperlonggar, kemampuan atau daya serap pasar jadi lebih tinggi dan ini akan menggerakan ekonomi. Yang beli properti berulang belum tentu semuanya investor. Ada orang tua yang membelikan anaknya yang belum bankable. Jadi, sifatnya bridging (talangan). Ini sesuatu yang bisa diatur kok. Tinggal pemerintah aja mau mengatur ini nggak,” ujarnya.

Lihat tampilan baru di housingestate.id

housing-estate.com