Memilih KPR Sesuai Kebutuhan

Big Banner

Lihat tampilan baru di housingestate.id

Housing-Estate.com, Jakarta – Setiap orang memiliki karakteristik penghasilan berbeda. Ada yang bergaji tetap seperti karyawan, ada yang tidak tetap seperti pedagang. Ada yang masih muda dan terbatas penghasilannya, ada yang sudah mulai mapan dengan gaji cukup besar. Begitu pula pengeluaran. Kendati punya penghasilan yang sama, pengeluaran rutin sebagian orang mungkin kecil saja karena, misalnya masih bujangan atau belum punya anak. Sementara sebagian orang lagi pengeluarannya sudah tinggi.

Karena berbagai perbedaan itu, fitur kredit pemilikan rumah (KPR) yang dibutuhkan setiap orang pun bisa berbeda. Yang bergaji tetap misalnya, mungkin perlu KPR dengan cicilan tetap setiap bulan. Sedangkan para pedagang, kaum profesional atau kalangan berpenghasilan tinggi, bisa toleran dengan KPR yang cicilannya fluktuatif mengikuti naik turunnya bunga kredit. Sebab itu penting mengidentifikasi karakteristik keuangan (pendapatan dan pengeluaran) masing-masing sebelum memilih KPR yang cocok.

Berkaitan dengan itu, menurut Suryani Agustinar, Senior Vice President Non Subsidized Mortgage & Consumer Lending Division Bank BTN, kita perlu membuat perencanaan sebelum mengambil keputusan. Pertama, rencanakan rumah seperti apa yang diinginkan, di mana lokasinya, dan berapa harganya. Kedua, pastikan ada bank yang mau membiayai atau memberikan KPR untuk pembelian rumah itu. Ketiga, hitung kemampuan mencicil berdasarkan tenor (jangka waktu) maksimal KPR yang bisa diberikan bank dan persyaratan uang muka (down payment/DP) yang ditentukan.

“Pastikan kemampuan mencicil anda, baru pilih rumah yang cocok dan mengajukan kredit ke bank. Jangan dibalik, pilih rumah dulu baru mengajukan kredit,” katanya. Lazimnya bank mematok kapasitas mencicil debitur maksimal 1/3 dari penghasilan bersihnya per bulan. Brosur-brosur perumahan biasanya menyertakan ilustrasi cicilan KPR menurut tipe dan harga rumah, besaran DP, periode dan bunga KPR. Bila ilustrasi cicilan di brosur itu terkesan rendah karena dihitung berdasarkan bunga promo dan bukan bunga pasar, buka saja situs-situs bank penyalur KPR atau portal housing-estate.com.

Di situ tersedia simulasi KPR yang bisa menggambarkan secara aktual cicilan KPR anda. Tinggal masukkan data harga rumah, uang muka yang akan dibayarkan, serta tenor dan bunga KPR. Pastikan anda memasukkan angka bunga pasar efektif floating (mengambang), bukan bunga promo yang rendah fix (tetap) selama beberapa tahun. Tanyakan ke bank penyalur KPR yang dituju, berapa bunga efektif floating -nya saat itu. Bunga promo yang memungkinkan anda membayar cicilan lebih ringan selama beberapa tahun pertama, anggap saja sebagai bonus atau semacam jeda sementara setelah dana terkuras untuk membayar depe, biaya KPR, dan cicilan pertama.

Konsumen rumah real estate kerap tidak concern terhadap hal ini karena aplikasi KPR-nya diajukan ke bank secara kolektif bersama konsumen lain melalui developer. Saat masa bunga promo berakhir dan bunga floating berlaku, nasabah pun kaget dan gusar. Debitur KPR sebuah bank BUMN kepada HousingEstate bercerita bagaimana ia shock melihat bunga floating yang dikenakan kepadanya setelah masa bunga promo berakhir. “Saya dapat bunga promo 6,75 persen per tahun fix dua tahun untuk pembelian rumah seharga Rp500 juta di Tangerang (Banten) dengan depe 20 persen. Awal tahun ketiga bunganya loncat jadi 14 persen, sehingga cicilan kredit jadi Rp5 juta per bulan dari sebelumnya Rp3,5 juta. Tadinya saya pikir bunga pasarnya hanya 12 persen,” katanya.

ilustrasi-kpr

Cicilan Tetap

Bagi kaum berpenghasilan tetap yang tidak mau dipusingkan dengan naik turunnya cicilan kredit, KPR cicilan tetap layak dipilih. Hanya, tidak banyak bank yang menawarkannya. Salah satunya Bank Permata yang masa kreditnya bisa 20 tahun. Selama 1-5 tahun pertama berlaku bunga promo. Setelah itu berlaku bunga efektif floating. Fitur cicilan tetap berlaku setelah usai masa bunga promo itu. Cicilannya bisa dibuat tetap kendati bunga pasar naik atau turun, karena dikaitkan dengan tenor KPR. Saat bunga pasar naik, tenor diulur menjadi, misalnya 15 tahun dari semula 10 tahun. Sebaliknya ketika bunga pasar turun, periode KPR dikurangi menjadi, katakanlah 12 tahun. “Kecuali bunga naik demikian tinggi, sehingga diulur sampai 20 tahun pun sudah tidak mungkin (membuat cicilan bisa tetap), mau tak mau cicilan berikutnya meningkat. Tapi, itu sangat jarang terjadi kecuali saat krisis berat,” kata Dewi Damajanti “Maya” Widjaja, Vice President Head Marketing & Product Development Permata Bank.

 

Angsuran Fluktuatif

Yang paling umum memang penawaran KPR reguler dengan angsuran tidak tetap. Nama dan variannya bisa sangat beragam di setiap bank tergantung promo masing-masing. Selama 1–5 tahun pertama debitur dikenai bunga promo yang rendah (saat ini umumnya di bawah 8% per tahun fix setiap tahun). Setelah masa bunga promo itu selesai, baru diberlakukan bunga floating. Dengan bunga ini cicilan akan naik atau turun mengikuti fluktuasi bunga pasar. Kendati demikian di banyak bank sering yang disebut bunga floating itu hanya formalitas, karena faktanya juga tidak berubah sampai KPR lunas. Jadi bila bank mengenakan bunga floating 13% setelah bunga promo berakhir, segitulah bunganya sampai akhir tenor KPR. Nasabah sebuah bank BUMN di atas misalnya, dalam tiga tahun terakhir tetap dikenai bunga floating 14% kendati bunga pasar sudah turun. “Alasan bank, setiap KPR beda-beda sumber dananya. Jadi, bunga KPR tidak otomatis turun kalau bunga pasar turun,” kata debitur perempuan yang juga karyawan di bank BUMN lain.

 

Floating Sejak Awal

Karena itu bank-bank pun menawarkan fitur KPR floating sejak awal sebagai alternatif. Bunga KPR ini dikaitkan dengan instrumen bunga acuan seperti bunga Sertifikat Bank Indonesia (SBI), BI rate (Agustus 2016 diubah menjadi bunga BI Repo 7-Days) dan bunga Jakarta Inter Bank Offer Rate (JIBOR) alias pinjaman antar-bank di Jakarta. Namanya berbeda-beda di setiap bank. Maybank Indonesia dan CIMB Niaga yang mengaitkannya dengan bunga SBI menyebutnya KPR Floating Rate dan KPR Transparan. Sedangkan Bank ANZ dan Bank UOB Indonesia yang menghubungkannya dengan JIBOR juga menamainya KPR Transaparan.

Intinya dengan KPR ini, sejak awal bank mengenakan bunga sebesar bunga acuan yang berlaku saat itu ditambah spread. Misalnya, bunga KPR Floating Rate sebuah bank = bunga SBI 12 bulan+3,25% untuk pembelian rumah baru dan 3,5% untuk rumah seken. Itu berarti kalau bunga SBI 12 bulan saat ini 5,8%, bunga KPR-nya hanya 8,15–9,3% per tahun. Bunga berlaku sejak awal KPR dan akan berubah otomatis (naik atau turun) mengikuti perubahan bunga SBI, sedangkan spread-nya yang 3,25% dan 3,5% tetap. Karena bunganya sudah floating sejak awal, pelunasan KPR kapanpun juga tidak dikenai pinalti.

Pada fitur ini ada bank yang tetap menawarkan bunga promo seperti Bank UOB dan CIMB Niaga, ada juga yang tidak. Setelah masa bunga promo berakhir, baru KPR floating atau transparan berdasarkan bunga acuan itu berlaku. Dengan fitur KPR ini debitur tidak merasa dijebak, karena bisa memperkirakan bunga pasar yang akan ditanggungnya setelah masa bunga promo usai, dengan melihat bunga acuan yang berlaku saat itu.

 

Bebas Bunga

Yang juga menarik KPR yang di-bundling (digabung) dengan tabungan debitur di bank yang sama, karena saldo tabungan bisa dipakai untuk mengurangi cicilan bunga. Yang menawarkannya antara lain Bank Permata (Permata KPR Bijak dan Permata KPR Keluarga), Maybank (KPR Bebas Bunga), CIMB Niaga (KPR XTra Manfaat), dan Bank OCBC NISP (KPR Kendali). Intinya dengan KPR ini, 70–80% dari saldo tabungan debitur bisa dipakai untuk mengurangi cicilan bunga pada angsuran KPR (yang terdiri dari cicilan pokok+bunga).

“Karena saldo tabungan dipakai sebagai pengurang cicilan bunga, pembayaran cicilan pokok pun membesar sehingga KPR bisa lunas lebih cepat. Jadi dengan fitur ini masa pelunasan KPR bisa diatur sendiri oleh debitur lewat saldo tabungannya,” kata Maya. Bahkan, cicilan bunga bisa nol bila saldo tabungan mencapai 133–135% dari saldo kredit. Misalnya, untuk saldo KPR Rp200 juta, saldo tabungan debitur rata-rata harus mencapai Rp266–270 juta.

Yang diperhitungkan sebagai pengurang cicilan bunga adalah saldo rata-rata harian (SRH) tabungan. Di CIMB Niaga SRH tabungan minimal 2% dari plafon kredit baru bisa diperhitungkan sebagai pengurang cicilan bunga. Jadi, kalau nilai KPR Rp500 juta, SRH tabungan minimal Rp10 juta. Kurang dari itu, tidak diperhitungkan sebagai pengurang cicilan bunga. Di Maybank dan Bank Permata, berapapun SRH tabungan bisa diperhitungkan sebagai pengurang cicilan bunga.

Tabungan tetap bebas ditarik seperti biasa. Hanya, karena sudah dikaitkan dengan KPR, debitur tidak menerima bunga dari persentase saldo tabungan yang diperhitungkan sebagai pengurang cicilan bunga.

Namun, dibanding dibiarkan sebagai tabungan saja, return (bunga) tabungan yang dikaitkan dengan KPR diklaim tetap lebih tinggi. Bisa hampir dua kali pendapatan bunga tabungan biasa.

Di Bank Permata dan CIMB Niaga yang bisa dikaitkan dengan KPR bukan hanya saldo tabungan debitur tapi juga suami/istri dan anak-anaknya hingga maksimal lima rekening. Sementara di Maybank bisa sampai tujuh rekening tabungan termasuk orang tua debitur. Jadi, seluruh anggota keluarga bisa ikut terlibat membantu pelunasan KPR. KPR yang di-bundling dengan tabungan juga dipasarkan dengan bunga promo fix selama beberapa tahun. Jangan heran di berbagai bank fitur ini bersama KPR transparan menjadi andalan.

 

Untuk Kaum Muda

Sementara bagi kaum muda yang gajinya masih terbatas, tersedia pilihan KPR bertenor panjang. Ini KPR reguler dengan bunga promo fix beberapa tahun, setelah itu floating. Bedanya, tenornya dibuat lebih lama hingga 30 tahun, dengan target pasar karyawan berusia minimal 21 tahun hingga maksimal 30 tahun (PNS) atau 35 tahun (karyawan swasta) dengan masa kerja paling sedikit 2–3 tahun.

Lazimnya tenor KPR di kebanyakan bank di Indonesia maksimal 15-20 tahun. Tapi, sekarang banyak bank yang menawarkan periode kredit hingga 25-30 tahun seperti CIMB Niaga, Bank BTN, Bank MNC, Bank OCBC NISP, Maybank dan lain-lain.

Menurut Dirut Bank BTN Maryono, fitur KPR bertenor 25 tahun dilansir sebagai salah satu varian KPR di bank itu untuk melayani pasar yang lebih luas. “KPR bertenor panjang memungkinkan orang segera memiliki rumah. Tadinya belum mampu beli rumah, dengan tenor diulur lebih lama, jadi mampu karena cicilannya lebih kecil,” katanya.

Memang dengan KPR berjangka begitu lama, di atas kertas orang seumur-umur mencicil KPR sampai pensiun. Tapi, praktiknya tidak harus demikian, karena setelah berjalan katakanlah 10 atau 15 tahun dan penghasilannya sudah memungkinkan, debitur bisa mempercepat pelunasannya. Kalaupun dikenai pinalti, nilainya juga tidak besar, sekitar 2% saja dari saldo kredit.

 

Akad Syariah

Bagi yang ogah dengan KPR konvensional, karena misalnya menganggapnya riba, bisa memilih KPR syariah. Kalau margin KPR syariah dengan akad murabahah (jual beli) terbilang tinggi, bisa pilih KPR dengan akad ijarah muntahiyah bittamlik atau IMBT (financial lease atau pembiayaan sewa) dan musyarakah mutanaqishah atau MMQ (pemilikan bersama) atau diminishing partnership. Selain lebih rendah marginnya, ketentuan uang mukanya juga lebih kecil dibanding KPR konvensional.

Hanya, memang belum banyak bank syariah yang menawarkan KPR dengan dua akad itu. Salah satu dari yang sedikit itu adalah Bank Permata. “Kita punya komplit, murabahah, IMBT, MMQ, sampai PermataKPR Bijak Syariah dengan akad MMQ,“ kata Maya. Tenor (maksimal 20 tahun) dan marginnya sama dengan KPR konvensional, ada margin promo yang rendah fix selama beberapa tahun pertama. Setelah itu floating tapi tidak melebihi ceiling caps (batas tertinggi) yang disepakati bank di awal dengan debitur dan dicantumkan dalam kontrak. Misalnya, SBI 12 bulan+8% dikurangi diskon.

Jadi, kalau SBI 12 bulan 5,8%, margin floating-nya maksimal 13,8% per tahun. Setelah dikasih diskon, debitur cukup membayar 11–12%. Besaran diskon tergantung kemampuan bank, kredibilitas debitur, dan produk pembiayaan. Misalnya, diskon untuk pembiayaan pembelian rumah beda dengan kredit multiguna beragun properti. Review margin dilakukan setiap tiga bulan.

Kalaupun terjadi situasi ekstrim, katakanlah biaya dana melesat menjadi 15% dan BI rate diasumsikan tetap, Bank Permata Syariah hanya bisa mengenakan margin maksimal 13,8%, karena ceiling caps sudah tertera dalam kontrak.

Sementara bank lain sepertio CIMB Niaga, Maybank Indonesia, OCBC, dan Bank Muamalat baru memasarkan KPR syariah dengan akad MMQ selain murabahah. Menurut Maya, sekarang saat yang baik membeli rumah dengan KPR, karena pilihan produknya beragam dengan bunga promo yang rendah fix lebih lama. “Apalagi, harga rumah tidak naik tinggi (selama beberapa tahun terakhir) dan developer menawarkan banyak promo menarik,” katanya.

Lihat tampilan baru di housingestate.id

housing-estate.com