Ada Apa dengan Hunian Berimbang

Big Banner

Beberapa waktu yang lalu,  Menteri Perumahan Rakyat Djan Faridz secara resmi melaporkan 191 pengembang ke mabes Polri. Mereka dianggap mengabaikan konsep hunian berimbang  seperti  yang diamanatkan UU Perumahan dan Permukiman nomor 1 (2011) serta  Peraturan Menteri Perumahan Rakyat (Permenpera) no. 7 (2013). Tak tanggung-tanggung delik yang diadukan,  pidana.

Dalam UU tersebut memang tidak secara spesifik menguraikan komposisi yang dimaksud dengan permukiman berimbang. Uraian lebih detail dijabarkan di dalam Permenpera.  Misalnya pasal  35 ayat 1 dan 2 berbunyi;  “Pembangunan Perumahan skala besar dengan hunian berimbang meliputi rumah sederhana, rumah menengah, dan rumah mewah.

Lalu, apa yang dimaksud dengan rumah mewah, rumah menengah dan rumah sederhana? Masih di Permenpera pasal 1 ayat 5 berbunyi; “ rumah sederhana adalah rumah umum yang dibangun di atas tanah (rumah tapak Red), dengan luas lantai dan harga jual sesuai ketentuan pemerintah.”

Adapun klasifikasi Rumah Menengah, masih dalam pengertian peraturan menteri, seperti tertulis dalam ayat 6, adalah rumah komersial dengan harga jual maksimal 6 kali harga jual rumah sederhana. Selanjutnya yang dimaksud Rumah Mewah pada ayat 7 adalah rumah komersial dengan harga jual minimal 6 kali harga jual rumah sederhana.

Lalu di manakah uraian komposisi pembangunan hunian berimbang 1:2:3 ? Mari simak pasal 9A; ayat 1;  “Pembangunan hunian berimbang dilaksanakan bersamaan secara proporsional antara rumah mewah, rumah menengah, dan rumah sederhana”. Lebih jelas dalam pasal 2 mengatakan bahwa setiap pembangunan rumah mewah, setiap orang (pengembang red), wajib membangun sekurang-kurangnya 2 rumah menengah dan 3 rumah sederhana.

Mengingat harga tanah yang terus melambung, apakah boleh dibangun di lokasi yang berbeda, untuk mencari harga tanah yang murah? Maka ayat 6 masih Pasal 9A secara tegas menyatakan bahwa hal tersebut dapat dilakukan di luar hamparan perumahan tetapi tetap dalam wilayah kabupaten/kota yang sama. Khusus provinsi DKI Jakarta  dapat membangun di luar wilayah kota yang sama namun tetap  dalam daerah provinsi DKI Jakarta.

Dalam hal pelaku pembangunan perumahan tidak dapat membangun rumah sederhana, maka ia dapat membangun Rumah Susun Umum yang jumlahnya senilai dengan harga kewajiban membangun Rumah Sederhana.

Merujuk kepada peraturan teknis yang tercantum dalam Permenpera, tentu menjadi cukup jelas tentang batasan-batasan yang dimaksud sehingga keluar istilah pola 1:2:3.  Klasifikasi terhadap komposisi diukur dari harga dasar rumah sederhana yang ditentukan pemerintah.

Jika demikian berapakah harga Rumah Sederhana yang dipatok pemerintah saat ini? Pemerintah melalui kemenpera telah memastikan harga khusus Jakarta dan sekitarnya Rp 105 juta/unit. Harga tersebut diperoleh setelah Kementerian Keuangan menyetujui penghapusan Ppn 10%  terhadap harga rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah beberapa waktu lalu. Inilah harga yang dikeluhkan banyak pengembang karena dianggap terlalu murah mengingat harga tanah saat ini  sudah tinggi.

Jika pemerintah telah mematok harga rumah sederhana, maka dapat ditarik kesimpulan bahwa harga rumah menengah menjadi maksimal Rp 630 juta/unit dan rumah mewah minimal Rp 630 juta/unit. Angka ini diperoleh setelah harga dasar rumah sederhana dikali 6 seperti yang tercantum di dalam Permenpera nomor 7 pasal 1 ayat 5 s/d 7 di atas.

Namun yang menjadi pertanyaan, apakah harga rumah sederhana yang dijadikan tolok ukur   tetap dapat digunakan? Perlu diketahui bahwa rumah tipe yang khusus ditujukan kepada Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) ini pun segera diserahkan kepada mekanisme pasar setelah Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) yang memberikan subsidi bunga kepada Rumah Sederhana berakhir per Maret 2015.

Nampaknya cukup beralasan jika sejumlah pengembang dan asosiasi REI keberatan terhadap kebijakan perumahan Nasional yang dibuat Kemenpera. Masalah harga yang dijadikan parameter segmen hunian, kata Ignesz Kemalawarta, Wakil Ketua Umum DPP REI Bidang Hukum dan Perundang-Undangan kepada media beberapa waktu lalu menganggap kurang tepat. Menurutnya harga rumah sederhana tiap tahun dapat berubah-ubah. Untuk itu asosiasinya telah menyampaikan usulan kepada pemerintah, agar parameter diganti berdasarkan luas wilayah pengembangan. Namun usulan tersebut tidak diakomodir.

Keberatan pengembang dan asosiasi terhadap hal ini disebabkan masih banyak masalah di lapangan. Jika mereka harus membangun rumah dengan patokan harga dari pemerintah Rp 105 juta di wilayah Jabodetabek sulit dilaksanakan karena  menemukan harga tanah yang feasible untuk itu semakin sangat langka.  Sementara komposisi pembangunan berimbang harus berada dalam satu daerah kota/kabupaten. Khusus di DKI harus berada dalam wilayah provinsi kendati berbeda kota/kabupaten sesuai amanat Permenpera.

Pihak Kemenpera pun tentu tidak gegabah menilai pengembang tertentu telah melanggar UU dan peraturan. Sebelumnya kementerian ini telah membentuk tim independen untuk mengaudit pelaksanaan permukiman berimbang. Hasilnya pun telah diserahkan kepada lembaga kejaksaan sebagai bagian dari bukti pelanggaran.

Seperti apakah hasil tim audit terhadap pelanggaran UU nomor 1 tahun 2011 serta Permenpera nomor 7/2013?. Nampaknya inilah yang ditunggu banyak orang di tengah  ketidak pastian dan polemik permukiman berimbang. Jika pihak Kemenpera dapat membuka hasil audit maka uji publik pun dapat dilakukan dengan terbuka.

Seperti diketahui berdasarkan informasi yang beredar luas di kalangan media, sejumlah pengembang papan atas merupakan pihak yang dilaporkan kepada polisi.

Pola pengembangan hunian berimbang dengan kompoisi 1:2:3 merupakan revisi dari pola sebelumnya 1:3:6. Konsep yang kedua tadi dianggap sulit diterapkan mengingat pengembang juga semakin sulit menemukan harga tanah yang cocok untuk harga yang ditentukan pemerintah.

Seperti dipahami pola 1:3:6 adalah setiap pembangunan 1 rumah mewah harus dibangun juga 3 rumah menengah dan 6 rumah sederhana. Sementara pola baru 1:2:3, yang diberlakukan sejak 2012 dianggap dapat dilaksanakan. Pola yang baru ini, setiap pembangunan 1 rumah mewah, disertai 2 rumah menengah dan 3 rumah sederhana. (MG)

mpi-update.com

Large Rectangle
Large Rectangle

Share

Follow Me