Manado di antara Gaya Hidup, Gengsi, dan Gedung Tinggi

Big Banner

MANADO, KOMPAS.com – CEO Lippo Homes, Ivan S Budiono, boleh mengklaim pasar apartemen di Manado, sangat potensial, dan menjanjikan. Ivan kemudian merujuk pada gaya hidup, dan perilaku investasi warga ibu kota Sulawesi Utara tersebut.

“Orang Manado gengsinya tinggi. Mereka tak mau terkalahkan. Jika tetangganya beli barang mewah, dia pasti ikutan beli. Demikian pula dengan gaya hidup. Orang Manado terkenal dengan spending money-nya tinggi, royal. Jika ada yang beli apartemen, pasti lainnya mengikuti,” papar Ivan kepada Kompas.com, usai perkenalan Monaco Bay Manado Resort City, Rabu (25/3/2015).

Pernyataan Ivan dikuatkan CMO Lippo Homes, Jopy Rusli. Menurut dia, pada saat tes pasar Monaco Bay Manado Resort City, priority pass atau nomor urut pemesanan (NUP) yang dilepas sebanyak 450 unit atau sama dengan jumlah unit apartemen menara perdana Monaco Suites, seluruhnya habis dipesan. Bahkan ada kelebihan pemesanan sebanyak 100 unit.

“Hal ini mengindikasikan bahwa minat warga Manado untuk memiliki apartemen, dan tinggal di dalamnya sangat tinggi. Memiliki apartemen di Monaco Bay sama halnya membeli gengsi, prestise, dan kebanggaan,” tutur Jopy.

Dengan harga jual Rp 18 juta per meter persegi atau sekitar Rp 800 juta untuk unit terkecil ukuran 45 meter persegi, menurut Jopy, sangat kompetitif. Terlebih lokasi Monaco Bay Manado Resort City berada di jantung pusat bisnis Manado, yakni Jl Boulevard Raya yang langsung menghadap ke tepi pantai Teluk Manado.

“Ini investasi yang sangat value for money. Kalau di Jakarta, dengan lokasi bagus seperti ini harganya bisa tiga kali lipat lebih tinggi, bisa Rp 50 jutaan per meter persegi,” tandas Jopy.

“Mixed use”

Namun demikian, timbul beberapa pertanyaan menggelitik, siapakah yang memesan NUP tersebut, bagaimana profilnya, dan berapa besar pangsa pasar apartemen Manado, serta sudah saatnya-kah kota ini dibangun hunian vertikal?

Populasi Manado sendiri, berdasarkan data Biro Pusat Statistik Provinsi Sulawesi Utara tahun 2012, hanya 417.483 jiwa dengan pertumbuhan 1 persen per tahun, dan densitas 2.502 jiwa per satu kilometer persegi.

Sementara di sisi lain penjualan rumah tapak mengalami pertumbuhan sepanjang 2014, dan diprediksi berlanjut pada kuartal I 2015. Menurut survei Index Properti Residensial Bank Indonesia, penjualan rumah di Manado tertinggi kedua setelah Makassar untuk tipe kecil, dan menengah.

Jopy tak menampik, banyak investor luar kota Manado yang memesan NUP. Namun, jumlahnya tidak signifikan jika dibandingkan dengan warga Manado sendiri. Perbandingannya, sekitar 60-70 persen investor Manado, dan 30 persen investor asal Makassar, Papua, Balikpapan, Surabaya, dan Jakarta.

“Sejauh ini, investor asal Manado mendominasi. Mereka sangat antusias membeli apartemen Monaco Suites,” tambah Jopy.

General Manager Realty Tamansari Lagoon, Ugik Sugiyanto, menimpali, tahun 2012 lalu saat PT Wika Realty memulai pembangunan Tamansari Lagoon, sempat terbersit keraguan produknya terserap pasar.

“Namun, seiring waktu berjalan, dalam dua tahun ke depan, Manado membutuhkan hunian vertikal yang tidak lagi sebagai gaya hidup, melainkan kebutuhan. Macet saat ini sudah terjadi saat jam sibuk,” kata Ugik.

Dia menuturkan, konsumen Tamansari Lagoon adalah mereka yang “berbau” Manado. Kalau tidak warga Manado, lainnya adalah mereka yang bekerja di Jakarta namun masih punya keluarga, dan kerabat, serta bisnis di Manado.

“Buktinya produk Tamansari Lagoon, dibeli oleh orang Manado,” ucap Ugik.

Saat ini, tambah dia, dari total 187 unit kondotel yang dipasarkan, terjual 70 persen dengan harga menembus level Rp 32 juta per meter persegi. Sementara 183 unit apartemen, telah berpindah tangan sebanyak 80 persen dengan posisi harga aktual Rp 22 juta per meter persegi atau melonjak nyaris 100 persen dari 2012 lalu.

“Sekarang, kami tengah memasarkan ritel komersialnya sebanyak 11 unit dengan harga penawaran Rp 45 juta per meter persegi. Rencananya pembukaan Tamansari Lagoon pada Juni 2015,” buka Ugik.

Terkait fenomena profil pembeli tersebut, CEO Leads Property Indonesia, Hendra Hartono, mengatakan, meskipun pengembangan apartemen lebih cocok di kota yang memiliki keterbatasan lahan, penduduk padat, dan rumah tapak menjadi barang mewah, namun bisa disiasati dengan konsep multifungsi (mixed use).

“Di kota lapis kedua (second-tier), pembangunan apartemen biasanya dikombinasikan pusat belanja, hotel, maupun kantor. Demikian halnya yang terjadi di Balikpapan, Manado, Medan, dan Makassar. Itu satu-satunya cara jual proyek. Menjual lifestyle  dalam satu area pengembangan,” papar Hendra kepada Kompas.com, Ahad (29/3/2015).

Hendra melanjutkan, berbeda dengan Jakarta, dan Bandung, di mana menjual apartemen bisa sangat mudah, karena tren pasar cenderung mengarah ke pengembangan apartemen stand alone

“Jadi, siasat mengombinasikan apartemen, dan fungsi properti lainnya wajar diambil Lippo. Karena pengembang ini kuat di sektor ritel. Dan pusat belanja tidak bisa survive kalau hanya ramai pada akhir pekan atau liburan. Diharapkan, dengan adanya penghuni apartemen akan menjadikan captive market buat pusat belanjanya, sehingga pengunjung tetap ramai,” tandas Hendra.

Lagipula, penjualan apartemen juga sangat diperlukan untuk membantu aliran uang kas pengembangan. Penjualan apartemen, dilakukan sedini mungkin. Lihat saja St Moritz Penthouse and Residences di Puri Indah, Jakarta Barat, sudah dipasarkan sejak 2007-2008. Ketika nyaris semua fiturnya terbangun, perlahan proyek ini mampu meraup konsumen, dan pengunjung.

Demikian halnya dengan Monaco Bay Manado Resort City. Ketika kelak pengembangannya rampung pada 2019 mendatang, populasi Manado mungkin sudah di atas 700.000 orang, dan mulai membutuhkan hunian vertikal.

“Saat itu terjadi, Lippo yang selalu a step ahead akan menangguk keuntungan. Lihat saja proyek Lippo Village, St Moritz, dan Orange County,” sebut Hendra.

Gedung tinggi

Sebelumnya diberitakan, PT Lippo Karawaci Tbk memperkenalkan kepada publik megaproyek Monaco Bay Manado Resort City pada rabu (25/3/2015). Proyek multifungsi ini direncanakan menelan dana pembangunan sekitar Rp 6 triliun.

Pada tahap pertama, Lippo Karawaci akan mengembangkan pusat belanja, hotel, dan tiga menara apartemen yang salah satunya dirancang sebagai gedung tertinggi dengan 40 lantai. Ada pun jumlah unit apartemen bertajuk Monaco Suites tersebut sebanyak 450 unit per menara.

Jika kelak tahap pertama ini rampung terbangun, maka ketinggian menara Monaco Suites akan menjungkalkan rekor Tamansari Lagoon milik PT Wika Realty yang saat ini menjulang 28 lantai dan terjangkung di Manado, bahkan Kawasan Indonesia Timur.

“Pengembangan Monaco Suites terintegrasi bersama Lippomalls yang akan diisi oleh peritel berkelas di atas Lippoplaza, hotel bintang lima dengan jaringan internasional,” jelas Jopy.

Monaco Bay Manado Resort City, kata Jopy, akan menjadi pusat gaya hidup baru bagi masyarakat Manado. Oleh karena itu, dia yakin dapat meraup penjualan menara pertama senilai Rp 1 triliun.

Monaco Bay Manado Resort City sendiri dikembangkan di atas lahan seluas 8 hektar hasil akuisisi lahan dan properti Blue Banter. Sebagian dari 8 hektar tersebut merupakan lahan reklamasi yang akan ditata dan diperbaiki segera setelah pemasaran dilakukan secara resmi. 

“Kami akan membangun lahan reklamasi tambahan untuk proyek ini tapi luasnya tidak terlalu signifikan. Hanya untuk membangun harbor bagi kepentingan penghuni dan para penyewa properti Monaco Bay. Kami menargetkan seluruh proyek tuntas lima tahun ke depan,” pungkas Jopy.

 
 

properti.kompas.com