Kawasan Cikarang, Seperti Bunga Sakura yang Kian Mekar

Majalah Properti Indonesia (MPI) edisi Desember 2016 khususnya di rubrik Kawasan, menurunkan ulasan lengkap tentang kawasan Cikarang di jawa Barat. Kawasan ini kata MPI merupakan salah satu kawasan yang ...

  • propertidata
  • 2016.12.26
  • 1426

    view

  • Kawasan Cikarang, Seperti Bunga Sakura yang Kian Mekar

    Majalah Properti Indonesia (MPI) edisi Desember 2016 khususnya di rubrik Kawasan, menurunkan ulasan lengkap tentang kawasan Cikarang di jawa Barat. Kawasan ini kata MPI merupakan salah satu kawasan yang tidak terlalu terpengaruh dampak dari melemahnya daya beli properti. Ekspatriat dan faktor kesiapan infrastruktur menjadi nilai lebih dari salah satu kawasan industri terbesar di Indonesia ini.

    SAKURA selalu identik dengan Jepang. Sampai-sampai negara ini dijuluki Negeri Sakura karena tumbuhan dengan nama latin Prunus Cerasoides ini menjadi ciri khas dari negara tersebut. Di Indonesia, nama bunga Sakura juga melekat di salah satu kawasan di timur Jakarta, yaitu Cikarang.

    Pelabelan ini bukan karena di kawasan Cikarang terdapat kebun Sakura seperti di Jepang. Namun, akibat masifnya pabrikpabrik besar asal Jepang yang berinvestasi di kawasan tersebut sehingga kemudian mengundang banyak ekspatriat asal Jepang untuk tinggal di Cikarang.

    Jumlahnya pun tidak sedikit hingga membentuk komunitas warga Jepang. Fakta inilah yang kemudian membuat banyak orang menyebut Kawasan Cikarang sebagai “Bunga Sakura” di timur Jakarta. Walaupun seperti diketahui, saat ini ekspatriat yang tinggal di Cikarang tidak hanya datang dari Jepang, namun juga dari negara- negara lainnya seperti Korea, Eropa, dan belakangan menyusul dari China.

    Cikarang, inilah kawasan industri pertama dan tercatat sebagai kawasan industri terbesar di Indonesia. Bahkan, bila digabung dengan Karawang, menjadi kawasan industri terbesar di Asia Tenggara. Sebagai kawasan yang memang diperuntukan untuk industri, Cikarang dijejali tidak kurang dari 2000 perusahaan multinasional.

    Perusahaan asal Jepang, misalnya, membuka industrial park sendiri, seperti East Jakarta Industrial Park (EJIP) yang dimiliki Sumitomo. Kawasan industri MM2100 yang luasnya mencapai 3000 hektar dipimpin perusahaan raksasa Marubeni Corporation.

    Perusahaan asal Korea hadir di Cikarang dan menamakannya kawasan industri Hyundai. Belakangan China yang sedang “menggila” industrinya juga turut membuka kawasan industri sendiri di Cikarang, dengan luas tidak kurang dari 500 hektar.

    Kehadiran perusahaaan-perusahaan multinasional ini tak pelak akhirnya mengundang orang-orang asing untuk bekerja dan menetap di Cikarang. Para pekerja asing atau kerap disebut ekspatriat ini tidak bisa dibilang kecil jumlahnya.

    Mereka bekerja di pabrik-pabrik asal negara mereka yang meluaskan jaringan pabriknya di Cikarang. Banyak yang menyebut ekspatriat terbesar datang dari Jepang dan Korea Selatan. “Tinggi sekali jumlahnya, memang di sini ada komunitas dari Jepang, Korea Selatan, China dan negara-negara lain. Tetapi mayoritas dari tiga negara ini,” ujar Yanto Zefania, Direktur Operasional Pollux Properties, kepada Properti Indonesia.

    Menurut Torushon Simanungkalit, CEO PT Arsito Bangun Selaras, yang bergelut di bidang konsultan properti, riset dan analis, menyebut jumlah ekspatriat asing yang bekerja di Cikarang mencapai 21 ribu pekerja. Jumlah ini diperkirakan bertambah seiring diberlakukannya regulasi untuk warga negara asing (WNA) membeli properti di Indonesia, khususnya apartemen. “Akan terus bertambah dalam beberapa tahun ke depan seiring dengan berkembangnya geliat bisnis dan industri di Cikarang,” ujar Torushon.

    Senada dengan Torushon, Asmat Amin, Managing Director PT Sri Pertiwi Sejati, yang banyak menggarap hunian bersubsidi di Cikarang mengatakan, jika saat ini bermain golf pada hari Sabtu dan Minggu di Jababeka Golf, para pemainnya lebih didominasi oleh warga negara Jepang dan Korea Selatan. “Orang pribumi yang main golf mungkin hanya lima persen, di Karawang juga begitu. Belum lagi restoranrestoran di Cikarang yang sebagian besar menyajikan menu Jepang dan Korea,” ujar Asmat coba mengilustrasikan keberadaan ekspatriat asal Jepang di Cikarang.

    Tak hanya ekspatriat saja memang, sebab kita juga tidak bisa mengabaikan pekerja lokal atau para buruh yang menggerakkan industri di Cikarang. Para pekerja lokal atau buruh ini tidak hanya datang dari Cikarang dan sekitarnya tetapi juga dari daerah-daerah lain yang terus berdatangan seiring bertambahnya pabrik-pabrik di Cikarang.

    Menurut Tuti Mugiastuti, Marketing Manager Vila Kencana Cikarang, jumlah buruh yang bekerja di Cikarang mencapai 80 ribu tenaga kerja. Kalau apartemen menyasar para ekspatriat atau pekerja lokal di level manager ke atas, para buruh ini adalah pasar yang menjanjikan untuk rumah se derhana bersubsidi dengan fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP).

    “Ada sekitar 80 ribu buruh yang bekerja di kawasan industri Cikarang, mereka juga butuh tempat tinggal di sekitar Cikarang yang dekat industri,” jelas Tuti. Ibarat ada gula ada semut, besarnya jumlah pekerja termasuk ekspatriat, secara tidak langsung turut mengundang hadirnya para pengembang untuk membangun hunian di Cikarang. Dalam waktu singkat belasan apartemen berdiri di sudut-sudut Cikarang. Saat ini ada belasan apartemen baru mulai berdiri di kawasan ini.

    Tentunya dengan target yang sama yaitu menyasar para ekspatriat yang bekerja di Cikarang, termasuk pekerja lokal dengan sasaran unit apartemen kelas menengah di kisaran harga Rp400 jutaan.

    Berburu Yield

    Maraknya pertumbuhan apartemen di Cikarang, harus diakui juga menjadi incaran para investor. Ini hal yang lazim, investor membeli empat sampai lima unit apartemen kemudian disewakan kembali. Orang Jakarta berlomba-lomba membeli apartemen di Cikarang, bukan untuk ditempati tapi disewakan kembali. “Betul, ini memang realita. Kita tidak memungkiri ini semua investor yang besar datang dari Jakarta.

    Walaupun dari luar Jakarta juga ada seperti dari Bandung,” ujar Yanto. Berburu yield, itulah yang dilakukan investor di Cikarang dengan membeli sekian unit apartemen untuk kemudian disewakan kembali. Menurut Yanto, minimal investor membeli dua unit apartemen. Tetapi tidak sedikit yang membeli empat sampai lima unit apartemen. Investor yang besar malah mainnya tidak lagi unit tapi lantai.

    Mereka membeli satu lantai, dua lantai, bahkan sampai sepuluh lantai sekaligus dibeli. “Kalau membeli hanya satu unit resikonya bisa tidak mendapatkan apa-apa. Kalau punya tiga unit, disewakan yang dua unit saja sudah mendapakan keuntungan,” ujarnya.

    Keberanian membeli unit apartemen di Cikarang oleh investor sampai sekian lantai membuktikan besarnya yield yang diperoleh dari bisnis apartemen. Seorang pengembang apartemen di Cikarang bahkan pernah menyebut bila dibandingkan dengan daerah di Indonesia lainnya, yield untuk apartemen dan kondotel yang paling tinggi ada di Cikarang. Torushon menyebut yield apartemen di Cikarang sekitar 7-8 persen per tahun.

    Bahkan untuk beberapa lokasi yang strategis lebih dari delapan persen per tahun. Torushon menyebutkan, melambatnya laju perekonomian secara nasional dalam dua tahun terakhir, tak bisa dipungkiri turut berdampak pada penjualan properti secara nasional. Akan tetapi seiring meningkatnya investasi PMA dan PMDN secara nasional khususnya di Jawa Barat akan sangat berpengaruh terhadap pertumbuhan bisnis properti di Cikarang sebagai kawasan industri. Apalagi Cikarang merupakan kawasan industri terbesar di Indonesia, yang memiliki ratusan ribu tenaga kerja sektor industri. Ini membutuhkan hunian yang sangat besar.

    Rasa optimisitis terhadap bisnis properti di Cikarang juga disampaikan oleh Hendra Hartono, CEO PT Leads Property Service Indonesia. Menurutnya, bicara kawasan industri tidak bisa dilepaskan oleh infrastruktur di kawasan tersebut. Cikarang masih yang paling baik infrastrukturnya dibandingkan kawasan industri lainnya.

    Perusahaan yang ingin membangun pabrik atau pergudangan yang sudah lengkap infrastrukturnya, pilihannya pasti ke Cikarang. Apalagi selama ini boleh dibilang Cikarang belum mendapat saingan atau tan dingan dari kawasan lain yang selengkap Cikarang.

    Selain infrastruktur yang tertata baik, juga sudah tersedia mal, hotel. Ini artinya, Cikarang masih tetap pro spek walaupun kondisi ekonomi belum membaik.“Walaupun pertumbuhan ekonomi tidak naik signifi kan tahun ini dan mempengaruhi industri, tidak berarti Cikarang akan ditinggalkan karena kebutuhan properti di Cikarang masih besar,” ujar Hendro, di sela-sela seminar Property Report Congress : Indonesia 2016.

    Tidak salah kalau kemudian banyak pihak yang menyebutkan jika “bunga Sakura” di Cikarang belum layu, bahkan sebaliknya kian mekar karena masih tingginya permintaan hunian khususnya high rise di Cikarang meski di tengah situasi perlambatan ekonomi sekalipun. “Bunga sakura belum layu sampai lima tahun ke depan. Apalagi untuk FLPP sedang bagus-bagusnya. Begitu juga dengan apartemen yang sedang gencargencarnya dibangun, rasanya masih bagus untuk saat ini. Mungkin bisa disebut bunga sakura sedang mekar di Cikarang,” ujar Tuti.

    Dirinya bahkan haqqul yaqin jika dalam lima tahun ke depan, mencari rumah dengan subsidi FLPP sudah tidak ada lagi di Cikarang, sementara pengembangan mulai mengarah ke Karawang, Purwakarta dan Subang (MPI/Hen). Versi digital MPI dapat diakses melalui: https://www.getscoop.com/id/majalah/properti-indonesia lebih praktis dan lebih ekonomis.

    mpi-update.com

    Kalau kamu suka artikel ini, ayo klik Suka!

    Menyajikan berita infotainment setiap hari

    Beritahu artikel ini pada teman
    • Tweet
    • Share

    Artikel pada kategori yang sama

    Artikel terkait

    Kata Kunci Terkait

    Cari artikel rangkuman dari kata kunci