Sejuta Rumah, Sejuta Mimpi

Big Banner

Kolom-DHP

JAKARTA, jktproperty.com – BISA dibilang Program Pembangunan Sejuta Rumah yang dicanangkan Presiden Jokowi 29 April lalu tak semulus yang dibayangkan. Pemerintah melalui Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) didukung oleh pengembang, swasta dan BUMN serta perbankan mencoba mendorong program ini agar bisa terwujud. Faktanya, ‘jauh panggang dari api’. Realisasi program ini terlihat kedodoran, sementara waktu terus berjalan dan tahun ini hanya menyisakan empat bulan saja. Bisakah program ini sukses dalam arti ada sejuta rumah yang dibangun? Atau program sejuta rumah bak bualan yang menawarkan sejuta mimpi?

Dalam sebuah diskusi terkait dengan Hari Perumahan Nasional di Jakarta pekan ini, Kepala Pusat Kajian Perumahan dan Pengembangan Perkotaan Teknik Arsitektur Universitas Gadjah Mada (Pusperkim UGM) Budi Prayitno mengungkapkan soal kemampuan pemerintah membangun rumah sederhana tapak untuk masyarakat berpenghasilan rendah yang katanya hanya 98.000 unit per tahun. Ditambah dengan kemampuan Perum Perumnas sebagai BUMN perumahan sebanyak 34.000 unit per tahun, maka total rumah sederhana tapak untuk masyarakat berpenghasilan rendah yang bisa dibangun pemerintah hanya 132.000 unit per tahunnya. Artinya, kata Budi, Program Pembangunan Sejuta Rumah menjadi sangat tidak realistis.

Tak salah memang. Bahkan bila ditambahkan dengan kemampuan asosiasi pengembang, dimana Real Estate Indonesia sebanyak 240.000 unit per tahun dan Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (Apersi) sebanyak 65.000 unit per tahun, jumlahnya tak mencapai 500.000 unit atau hanya 437.000 unit. Apalagi, dari data terakhir yang dipublikasikan REI, hingga kini rumah yang sudah siap bangun dan mengantongi izin lahan baru separuhnya, yakni sebanyak 110.000 unit.

Berkaca dari kemampuan kita secara nasional dalam hal pemenuhan kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah, sebenarnya Program Pembangunan Sejuta Rumah yang digadang-gadang Presiden Jokowi adalah program ambisius. Program ini tak beda dengan Program Pembangunan 1.000 Menara Rusunami yang dicanangkan presiden sebelumnya, Susilo Bambang Yudhoyono di masa pemerintahannya. Hasilnya nol besar! Padahal, jujur saja, program-program seperti ini-lah yang dapat menjadi solusi backlog perumahan di Indonesia yang konon kabarnya sudah mencapai angka 15 juta unit rumah.

Padahal di era kepemimpinan Presiden Soeharto, pemerintah setiap tahunnya mampu membangun 150.000-200.000 rumah bersubsidi. Angka ini jauh lebih tinggi dibandingkan realisasi kemampuan pemerintahan sekarang yang hanya bisa membangun 50.000-70.000 unit rumah setiap tahunnya. Tapi anehnya, belum lama ini pihak Kementerian PUPR mengklaim bahwa saat ini telah membangun 472.496 unit rumah dalam kaitan Program Pembangunan Sejuta Rumah.

Direktur Jenderal Penyediaan Perumahan Kementerian PUPR Syarif Burhanuddin mengatakan angka pembangunan rumah pada awal Agustus baru berkisar pada 300.000 unit dan dalam waktu sekitar dua pekan terakhir, angkanya naik 100.000 menjadi 472.495 unit yang tersebar di seluruh wilayah Indonesia. Angka yang cukup fantastis tentunya.

Hunian Berimbang

Tulisan ini sama sekali tak bermaksud melarutkan kita dalam kalkulasi berapa banyak rumah yang mampu dibangun atau berapa banyak rumah yang telah berdiri. Lebih dari itu tulisan ini ingin menyoroti betapa sebenarnya target Peogram Pembangunan Sejuta Rumah bisa direalisasikan dengan sederhana, yakni dengan mengedepankan konsep hunian berimbang sebagaimana diamanatkan dalam Undang-Undang No.1/2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman.

Awal tahun ini Kementerian PUPR kabarnya akan mempertegas regulasi tentang hunian berimbang melalui Peraturan Presiden (Perpres). Menurut Menteri PUPR Basuki Hadimuljono pengembang komersial akan dilibatkan dalam pencapaian target pembangunan 1 juta rumah per tahun untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Peran tersebut akan diatur dalam regulasi terkait hunian berimbang yang sekarang sudah ada namun pelaksanaannya di lapangan masih belum berjalan sesuai harapan.

Ketentuan mengenai hunian berimbang ini nantinya akan diatur melalui peraturan presiden (Perpres) atau ‘derajatnya’ menjadi lebih tinggi dibandingkan yang sekarang ada yang hanya setingkat menteri. Ketentuan mengenai hunian berimbang saat ini diatur dalam Peraturan Menteri Perumahan Rakyat (Permenpera) No.7/2013 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman dengan Hunian Berimbang. Beleid tersebut mengatur isi aturan komposisi hunian berimbang sebesar 1:2:3. Pola hunian berimbang yang 1:2:3 [1 rumah besar, 2 rumah menengah dan 3 rumah sederhana), rencananya juga akan diubah menjadi 1:3:6 untuk mengejar backlog perumahan. Perpres itu nantinya juga akan mengatur sanksi tegas bagi pengembang yang tidak menjalankan ketentuan tersebut.

Nah, bila konsep hunian berimbang ini bisa diterapkan dengan payung hukum yang ada, maka target mengejar pembangunan [hanya] satu juta rumah adalah sangat mudah, seperti menjentikkan jari saja. Sedangkan mengejar backlog perumahan adalah satu keniscayaan dan hanya persoalan waktu. Bayangkan kalau dalam setahun anggota REI di seluruh Indonesia membangun 250.000 unit rumah mewah, maka jumlah rumah sederhana yang mampu dibangun untuk masyarakat berpenghasilan rendah mencapai 1,5 juta unit dengan pola 1:3:6.

Pengembang misalnya, bisa membangun rumah-rumah sederhana tidak di proyek perumahan mewahnya. Bisa saja pengembang membangun di lokasi A untuk perumahan mewah, dan membangun di lokasi B untuk perumahan sederhana, di lain kota sekalipun tak masalah. Tentu itu juga harus mempertimbangkan kebutuhan daerah. Lokasi pembangunan bisa bersamaan bila pengembang memiliki lahan cukup luas, pengembang kota mandiri. Namun untuk pengembang yang memiliki lahan terbatas, sangat tidak mungkin menggabungkan perumahan kelas atas dengan perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah.

Karena pengembang swasta bukan ‘sapi perah’ pemerintah, pemerintah di pusat dan daerah perlu bekerjasama untuk menyediakan tanah dan infrastruktur lainnya seperti air besih dan listrik untuk pembangunan rumah sederhana. Kalau pengembang diwajibkan mengikuti aturan hunian berimbang, pemerintah juga wajib untuk menyediakan lahan serta infrastrukturnya. Usulan REI agar industri perbankan juga dituntut menyalurkan kredit secara berimbang adalah usulan bagus untuk mendukung sinergi pengembang dan pemerintah dalam merealisasikan Program Pembangunan Sejuta Rumah.

Ketua Umum DPP REI Eddy Hussy mengatakan berdasarkan UU tersebut pengembang diwajibkan membangun proyek propertinya dengan komposisi 1-2-3. Aturan yang disebut sebagai pola hunian berimbang, dimana setiap membangun satu unit rumah mewah harus diiringi dengan pembangunan dua unit rumah menengah dan tiga unit hunian sederhana.

“Pengembang adalah satu-satunya pelaku bisnis yang diwajibkan membangun hunian secara berimbang, sektor bisnis lain mana ada yang dikenakan aturan seperti itu. Harusnya ini juga diterapkan pada industri perbankan. Kalau dia untung Rp10 triliun paling tidak Rp1 triliun dipakai untuk memberi KPR berbunga murah, jadi ada subsidi silang. Kalau bank menyalurkan KPR Rp100 triliun misalnya, ada subsidi silang sehingga bank itu bisa menyalurkan KPR sebesar Rp10 triliun untuk kalangan masyarakat berpenghasilan rendah,” katanya di Jakarta.

Dia mengatakan usulan itu adalah wacana yang bisa dibahas lebih lanjut dan dikonkretkan. “Selama ini kami sering mendengar perbankan selalu mendapatkan keuntungan besar. Mereka membagi-bagikan deviden dan bonus miliaran ke jajaran manajemen. Keuntungan tersebut sebagian besar diperoleh dari pendapatan bunga yang dibayarkan oleh nasabah. Kalau pola hunian berimbang diterapkan ke perbankan, maka pembangunan sejuta rumah dapat dipercepat,” tuturnya.

Usulan agar bank juga menerapkan penyaluran kredit secara berimbang saya kira cukup brilian dan dengan demikian dari aspek lahan dan infrastruktur serta pendanaan sudah tidak ada masalah lagi. Tidak ada lagi diskusi bertele-tele mengenai bagaimana mengejar target program. Tinggal bangun, dan rakyat banyak yang membutuhkan rumah layak huni tak harus terlena dalam mimpi berkepanjangan. *

jktproperty.com