Outlook KW 1/2016 Supply Apartemen Turun Cukup Signifikan

Big Banner

Pasokan Apartemen tahun ini hanya sekitar 15.000 unit. Turun hingga 50% dibandingkan 2015. Saat ini Beberapa pengembang masih fokus menghabiskan stok lama dibanding meluncurkan unit baru.

Dalam pemaran Outlook bisnis properti kwartal 1/2016 mengutip Associate Director Research Colliers Indonesia Ferry Salanto,  “Kami memroyeksikan untuk tahun 2016-2019 pembangunan akan melambat, groundbreaking tidak sedikit yang diundur,” ujar Ferry.

Penawaran apartemen selama tahun-tahun tersebut bisa mencapai 75.083 unit. Hal ini menunjukkan penurunan sebanyak 3,2%. Padahal, jika dibandingkan dengan proyek tahun lalu saja angkanya mencapai 77.549 unit.

Terhitung dari Januari-Maret 2016 hanya terdapat tiga proyek yang diluncurkan kepada publik. Ini hanya menunjukkan sepertiga dari perbandingan yang terjadi pada periode sama di tahun 2015. Tiga proyek itu adalah The Residence at The St Regis Jakarta di Jalan Rasuna Said yang diperkirakan selesai 2019 serta Arandra Residence di Jalan Cempaka Putih Raya dan Victoria Tower Fatmawati City Center yang diperkirakan selesai 2020.

Dengan kata lain, saat ini tercatat untuk proyek baru sebanyak 1,154 unit yang tersedia mulai dari segmen pasar kelas menengah hingga kelas atas. Sayangnya, kondisi proyeksi itu baru tercapai, untuk jangka waktu antara tahun 2019 hingga 2020.

Dari sisi penjualan Head of Research JLL, James Taylor mencatat, penjualan apartemen dari Januari hingga Maret 2016 hanya sebesar 1.400 unit. Angka penjualan  ini turun drastis ketimbang kuartal IV-2015 yang mencapai hampir 3.000 unit. Sementara, rata-rata penjualan apartemen per kuartal dalam 3 tahun terakhir sebesar 3.172 unit.

“Pasar kondominium residensial kami lihat penjualannya tidak buruk. Memang terjadi penurunan sales rate, suplai yang juga terbatas membuat penyerapannya juga terbatas,” jelas Taylor.

Pada kuartal depan, menurut Taylor, permintaan sekaligus penjualan hunian vertikal tersebut diprediksi tetap akan tumbuh baik asalkan kondisi perekonomian bisa tetap stabil seperti saat sekarang.

“Ke depan sentimen pasar sangat dipengaruhi kondisi perekonomian, stabilitas rupiah, dan perpajakan. Kalau semua itu diperbaiki, penjualan kondominium akan bisa lebih baik lagi,” ungkapnya.

Dari sisi penyebaran apartemen, Arief Raharjo mengatakan, total pasokan kumulatif kondominium terbangun di Jabodetabek hingga kuartal pertama tahun ini mencapai 172.658 unit. Dari jumlah tersebut, sebanyak 77,5% di antaranya berkonsentrasi di wilayah sekunder, atau sebanyak 133.861 unit. Sementara itu, kawasan CBD mengontribusikan sebanyak 15,4% dan kawasan primer sebanyak 7,1%.

“Kawasan primer merujuk antara lain pada wilayah Kebayoran Baru, Kemang, Pondok Indah, atau Menteng. Sementara wilayah sekunder merujuk pada kawasan non-CBD di luar wilayah tersebut serta Bodetabek,” paparnya.

Arief melanjutkan, wilayah sekunder juga akan menjadi lokasi untuk hampir seluruh proyek mendatang, meliputi sekitar 93,3% dari total pasokan baru 199.406 unit, atau sebanyak 186.101 unit. Pasokan baru tersebut berasal dari 355 proyek mendatang yang telah diluncurkan dan akan segera dibangun.

“Sementara area CBD dan primer masing-masing hanya mewakili 3,5% dan 3,2%,” ungkap Arief.  Tidak hanya apartemen strata-title saja, kinerja apartemen sewa juga ikut menurun. Dari hasil penelusuran Colliers International Indonesia, tingkat okupansi sewa apartemen di Jakarta menurun dari 73,6% di kuartal IV 2015 ke angka 71,9% di kuartal I 2016.

Ferry mengatakan penurunan tingkat okupansi ini disebabkan oleh banyaknya ekspatriat yang bekerja di bidang minyak dan gas (migas) yang pergi dari Jakarta. Akibat sektor migas yang terus lesu sampai awal tahun, banyak perusahaan migas yang memulangkan pekerja ekspatriat ke negara asalnya.

“Dan memang ekspatriat pekerja bidang oil and gas ini mendominasi penggunaan apartemen sewa. Kami tidak mengetahui proporsinya secara pasti, namun itu terlihat dari pengurangan tingkat okupansi sewa di apartemen berlokasi di CBD, yang biasanya dihuni oleh mereka,” jelas Ferry.

Dari data yang dimilikinya, penurunan tingkat okupansi sewa apartemen di lokasi CBD menurun 3,7% antar kuartal dari 78,2% di kuartal IV 2015 ke angka 74,5% di kuartal I 2015. Penurunan ini jauh lebih besar dibanding lokasi lain di Jakarta seperti Jakarta Selatan yang menurun 1,2% atau apartemen di lokasi Jakarta lain yang menurun 0,3%.

Tak hanya itu, lesunya sektor ini juga membuat perusahaan migas membatasi remunerasi pekerja ekspatriat seperti tanggungan rumah. Ferry mengatakan, memang ada beberapa pekerja ekspatriat yang tidak pergi dari Indonesia, tetapi pindah ke tempat tinggal yang lebih murah.

“Dan itu tercermin di dalam harga sewa. Memang tarifnya meningkat rata-rata 3% dibandingkan kuartal sebelumnya, namun kami menemukan tarif transaksi asli bisa 10% lebih kecil dari harga awal yang ditawarkan,” tambahnya.

Lebih lanjut, ia mengatakan tingkat okupansi ini akan semakin melebar karena permintaan apartemen sewa akan melemah sedangkan suplainya akan bertambah. Ia mencatat, setidaknya akan ada dua proyek baru yang akan diresmikan tahun ini dengan tambahan mencapai 380 unit.

“Lagipula nanti apartemen yang disewa kan pengembang akan bersaing ketat dengan apartemen individu yang disewakan dari segi harga,” jelasnya. Sebagai informasi, jumlah unit apartemen yang disewakan di Jakarta pada kuartal I tahun ini sebanyak 8.780 unit. Angka itu meningkat 1,7% apabila dibandingkan kuartal sebelumnya yang sebanyak 8.629 unit.

Sementara itu, Colliers juga menemukan bahwa wilayah CBD masih menjadi lokasi favorit penyewa apartemen dengan proporsi 44,6% dari seluruh penggunaan apartemen sewa di Jakarta. (MRR). Majalah Properti Indonesia versi digital dapat diakses melalui http://www.wayang.co.id/index.php/toko/detail/59876 atau https://www.getscoop.com/id/majalah/properti-indonesia .

mpi-update.com